Se un affitto si basa “sulla parola” o “sulla fiducia”, il rapporto di locazione è nullo. Un affitto in nero non prevede nessuna tutela non solo per il proprietario, ma anche per l’inquilino.
Il proprietario infatti non ha in mano nessun’arma legale per esigere il pagamento del canone o per sfrattare l’inquilino. D’altro canto, l’inquilino non è tenuto a ricevere un preavviso se vuole lasciare l’abitazione.
Rischi per il Padrone di Casa:
Tra le conseguenze di un affitto in nero c’è la nullità della locazione. Se una locazione è nulla, l’inquilino può tranquillamente comportarsi come se non ci fosse nessun accordo con il proprietario:
- l’inquilino può decidere di non pagare il canone. Se non c’è nessun contratto, non c’è nessun obbligo legale per continuare a pagare il canone. E senza un regolare contratto, il proprietario non può ottenere un decreto ingiuntivo per i canoni non riscossi.
- il proprietario non può usufruire della procedura di sfratto esecutivo. Se l’inquilino smette di pagare il canone al proprietario, o se alla fine dell’accordo non libera l’appartamento, il proprietario dovrà ricorrere alla procedura ordinaria o a quella per occupazione illegale di immobile. Questa procedura è lunga e anche molto costosa. Nonostante le disfunzioni in fase di attuazione, la procedura di sfratto con un contratto di locazione regolare è sicuramente più rapida della procedura ordinaria.
Come detto poco sopra, l’affitto in nero è un’evasione. E per questa evasione il padrone di casa rischia di ricevere una cartella esattoriale per l’imposta di registro non pagata:
- dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell'ammontare delle imposte dovute (con un minimo di euro 200) in base al ritardo effettivo.
- nel caso in cui nel contratto sia indicato un valore inferiori rispetto a quello effettivamente versato dall'inquilino, dal 120% al 240% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l'importo della sanzione eventualmente irrogata.
Ma non bisogna pensare che i rischi di un affitto in nero siano relegati solo al proprietario di casa. Il contratto si stipula in due, ed entrambi sono responsabili sia per il contratto, che per eventuali irregolarità.
Rischi per l’Inquilino:
Se il proprietario non registra il contratto entro 30 giorni dalla firma, la responsabilità per il fisco è anche dell’inquilino. Se il proprietario di casa si rifiuta di pagare l’imposta di registro, l’inquilino rischia quindi a sua volta di dover pagare la cartella esattoriale per l’evasione dell’imposta di registro.