Affittare casa in nero è purtroppo un’abitudine piuttosto diffusa nel nostro Paese.

Si parla di affitto in nero quando:

• il contratto di locazione c’è, ma non è stato regolarmente registrato entro 30 giorni dalla sua stipula
• non c’è nessun contratto di locazione, e l’abitazione è stato affittata tramite un accordo verbale tra il proprietario e l’inquilino.

È bene ricordare che un contratto di affitto va obbligatoriamente registrato entro 30 giorni dalla stipula. Come abbiamo analizzato nell’articolo sul Contratto di Locazione: Tipologie, Documenti e Registrazione, bisogna recarsi presso l’Agenzia delle Entrate, e pagare l’imposta di registro, a meno che non sia abbia scelto il regime di cedolare secca.

La legge obbliga a registrare il contratto: questo è l’unico modo per provare che il contratto effettivamente esiste, così da proteggere entrambe le parti.

Un contratto di locazione che non risulta registrato all’Agenzia delle Entrate è da considerarsi nullo. Ma non tutti sanno che la responsabilità per il mancato versamento dell’imposta di registro è di entrambe le parti. Anche l’inquilino ha quindi responsabilità per l’evasione dell’imposta di registro e l’Agenzia delle Entrate può esigerne il pagamento tramite una cartella esattoriale.

Ma di che cifre stiamo parlando? Se si pensa che le sanzioni per un contratto di locazione non registrato siano poca cosa, ci si sbaglia. La mancata registrazione si considera una vera e propria evasione fiscale, che implica le seguenti sanzioni:

• dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell'ammontare delle imposte dovute (con un minimo di euro 200) in base al ritardo effettivo.

Per la redazione del contratto di locazione avrai bisogno dei dati catastali, presenti in una visura catastale. Puoi richiedere la visura catastale in pochi clic!

Ma esistono anche casi in cui il contratto d’affitto c’è, ma non rispecchia la realtà. È questo il caso del contratto di locazione registrato dichiarando un canone di affitto inferiore a quello realmente versato. In questo caso l’inquilino ha tutto il diritto di pagare solo il canone riportato sul contratto, senza nessun rischio di sfratti, multe o imposizioni da parte del proprietario di casa.

Ma cosa succede se si viene colti in flagrante dal fisco? Anche qui ci sono le sanzioni:

• dal 120% al 240% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l'importo della sanzione eventualmente irrogata.

Se un affitto si basa “sulla parola” o “sulla fiducia”, il rapporto di locazione è nullo. Un affitto in nero non prevede nessuna tutela non solo per il proprietario, ma anche per l’inquilino.

Il proprietario infatti non ha in mano nessun’arma legale per esigere il pagamento del canone o per sfrattare l’inquilino. D’altro canto, l’inquilino non è tenuto a ricevere un preavviso se vuole lasciare l’abitazione.

Rischi per il Padrone di Casa:

Tra le conseguenze di un affitto in nero c’è la nullità della locazione. Se una locazione è nulla, l’inquilino può tranquillamente comportarsi come se non ci fosse nessun accordo con il proprietario:

• l’inquilino può decidere di non pagare il canone. Se non c’è nessun contratto, non c’è nessun obbligo legale per continuare a pagare il canone. E senza un regolare contratto, il proprietario non può ottenere un decreto ingiuntivo per i canoni non riscossi.
• il proprietario non può usufruire della procedura di sfratto esecutivo. Se l’inquilino smette di pagare il canone al proprietario, o se alla fine dell’accordo non libera l’appartamento, il proprietario dovrà ricorrere alla procedura ordinaria o a quella per occupazione illegale di immobile. Questa procedura è lunga e anche molto costosa.  Nonostante le disfunzioni in fase di attuazione, la procedura di sfratto con un contratto di locazione regolare è sicuramente più rapida della procedura ordinaria.

Come detto poco sopra, l’affitto in nero è un’evasione. E per questa evasione il padrone di casa rischia di ricevere una cartella esattoriale per l’imposta di registro non pagata:

• dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60% al 120% dell'ammontare delle imposte dovute (con un minimo di euro 200) in base al ritardo effettivo.
• nel caso in cui nel contratto sia indicato un valore inferiori rispetto a quello effettivamente versato dall'inquilino, dal 120% al 240% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l'importo della sanzione eventualmente irrogata.

Ma non bisogna pensare che i rischi di un affitto in nero siano relegati solo al proprietario di casa. Il contratto si stipula in due, ed entrambi sono responsabili sia per il contratto, che per eventuali irregolarità.

Rischi per l’Inquilino:

Se il proprietario non registra il contratto entro 30 giorni dalla firma, la responsabilità per il fisco è anche dell’inquilino. Se il proprietario di casa si rifiuta di pagare l’imposta di registro, l’inquilino rischia quindi a sua volta di dover pagare la cartella esattoriale per l’evasione dell’imposta di registro.

Nella fase di stipula del contratto di locazione occorrerà armarsi dei seguenti documenti:

1. Documento di identità in corso di validità e codice fiscale del locatore;
2. Documento d'identità in corso di validità e codice fiscale del conduttore;
3. Se il conduttore è un cittadino extracomunitario servirà anche il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno.
4. Estremi catastali dell'immobile oggetto della locazione (visura catastale aggiornata);
5. Estratto conto delle spese condominiali, se dovute;
6. Copia della Certificazione di prestazione energetica (APE);
7. Dati anagrafici dei familiari o delle persone conviventi con il conduttore;
8. Marche da bollo, se dovute, e imposta di registro, se il locatore non esercita l'opzione per la cedolare secca;

Una volta firmato dalle 2 parti, il contratto di locazione è pronto per la registrazione.