Disdire un contratto d’affitto quando sei il proprietario dell’immobile. Ecco le istruzioni e modello fac simile da scaricare, compilare e inviare per la disdetta di un contratto d’affitto.

Sono tanti i contratti di locazione previsti dalla legge in Italia per chi vuole affittare casa. Contratto di locazione a canone libero, contratto di locazione a canone concordato, contratto di locazione transitorio o per studenti. Si può trovare una tipologia di contratto di locazione per tutte le esigenze. Ma come fare se si vuole disdire un contratto d’affitto?

I contratti d’affitto a uso abitativo, come i contratti di locazione ad uso commerciale, prevedono diritti e doveri da entrambe le parti: il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino). Infatti, una volta che il proprietario avrà firmato il contratto d'affitto, dovrà registrare il contratto di locazione e permettere all’inquilino di poter godere dell'immobile. La legge non permette al proprietario di riprendersi l’immobile di punto in bianco, appunto perché sussiste un contratto tra proprietario e inquilino, il contratto di affitto o contratto di locazione.

Per questo motivo, la legge prevede che il proprietario abbia dei motivi ben precisi per disdire un contratto, e che non lo faccia per motivi generici o imprecisi. In genere al proprietario di un immobile non viene riconosciuto il diritto di disdire il contratto anticipatamente, mentre l’inquilino (o conduttore), può recedere anticipatamente dal contratto in qualunque momento (recesso legale del conduttore).

Scopriamo allora insieme come il proprietario può disdire un contratto d’affitto regolare e a quali sanzioni va incontro in caso di motivazioni non veritiere.

Se entrambe le parti sono d’accordo a interrompere in anticipo il contratto d’affitto, non esistono problemi e basterà semplicemente comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.

Ma cosa succede quando è solo il proprietario a voler interrompere un contratto d’affitto? 

Che si tratti di un contratto di locazione 4+4 (quattro anni di locazione più quattro anni di rinnovo) o un contratto concordato 3+2 (tre anni di locazione e due di rinnovo), il proprietario dovrà comunque rispettare un preavviso di almeno 6 mesi da dare all’inquilino nel momento in cui il contratto sta per scadere (e cioè nel primo caso dare un preavviso ai 3 anni e 6 mesi, e, nel secondo caso, dare un preavviso ai 2 anni e 6 mesi).

Nel caso si tratti di un contratto a regime transitorio, o un contratto per studenti, la comunicazione della disdetta al termine della locazione non è necessaria perché essa si ha in automatico alla scadenza del periodo di locazione previsto. Ma in entrambi i casi, se l’inquilino rimane nell’immobile dopo la scadenza del contratto, il contratto diventa automaticamente un contratto 4+4, che prevede una durata di 4 anni e rinnovabile di altri 4 anni.

Dopo il preavviso di 6 mesi, il proprietario può disdire un contratto d’affitto, per dei motivi ben precisi, come previsti dalla legge L. 431/98, articolo 3, comma 1:

• quando il proprietario intende destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
• quando il proprietario, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto vuole destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
• quando il proprietario ha la disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• quando l'immobile è all’interno di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito, e la permanenza dell’inquilino è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
• quando l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione e per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
• quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, l’inquilino non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
• quando il proprietario intende vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso all’inquilino è riconosciuto il diritto di prelazione, cioè l'inquilino ha diritto di continuare la locazione fino alla scadenza naturale oppure di acquistare l'immobile al prezzo stabilito dal proprietario, che non potrà vendere ad altri con condizioni diverse.

La disdetta contratto d’affitto dovrà sempre e solo essere in forma scritta. Tra le forme utilizzate, e previste dalla legge, per poter inviare una disdetta contratto di locazione ci sono:

• raccomandata con avviso di ricevimento
• posta elettronica certificata (PEC) che garantisce l'effettiva identità delle parti così come l'effettiva garanzia di ricevimento.
• "per presa visione", cioè mediante consegna a mano da parte del locatore
• tramite fax.

Nella disdetta, che puoi scaricare qui, devono essere indicati i motivi previsti dalla legge per cui si vuole disdire il contratto e, come già detto, non può essere indicata una motivazione generica o imprecisa. In questa modo l’inquilino potrà verificare effettivamente se il proprietario utilizzerà l'immobile per uno dei motivi previsti dalla legge. Nel caso in cui non vengano indicati i motivi, la disdetta non avrà efficacia e il contratto proseguirà normalmente.

Ma cosa succede invece se i motivi scritti dal proprietario nel contratto siano effettivamente previsti dalla legge, ma poi non venissero rispettati? Ad esempio, se il contratto viene disdetto a causa di ristrutturazione dell’immobile, ma poi non ci sia alcuna ristrutturazione?

Mettiamo il caso in cui il proprietario invii una disdetta all’inquilino nel quale dichiari che l'immobile servirà ad uso abitativo per suo figlio. L’inquilino avrà effettivamente il diritto di verificare che il figlio del proprietario vada a vivere nell'immobile. E cosa succede se questo non avviene e si trattasse solo di una bugia per liberarsi dell’inquilino?

Nel caso in cui il proprietario, entro il termine di 6 mesi dall’uscita dell’inquilino, non abbia utilizzato l'immobile per i motivi previsti dalla disdetta, si avrà la possibilità per l’inquilino di richiedere il ripristino del contratto di locazione, e il rimborso delle spese di trasloco e altre spese sostenute per lasciare l’immobile, oppure un risarcimento non inferiore alle 36 mensilità del canone di locazione.

Il proprietario può comunque sempre dimostrare che non è riuscito a utilizzare l’immobile in modo tempestivo a causa di ritardi o per motivi di forza maggiore. I casi possono essere svariati: il proprietario doveva trasferirsi nella città in cui è presente l’immobile, ma è stato successivamente assunto per lavorare altrove. Oppure è stato richiesto il rilascio dell’immobile in vista di un matrimonio, poi non celebrato per rottura del fidanzamento.

Una volta che si interrompe il contratto di locazione, le parti dovranno comunicarlo all'Agenzia delle Entrate, e pagare l’imposta di registro, che è a carico di entrambe le parti. L’onere di pagarla sta però al locatore, che potrà in un secondo momento chiedere all’inquilino il rimborso della metà della somma versata. L'imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di 67 euro.

L'imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dalla disdetta tramite:

•  servizi telematici dell’Agenzia. Tramite richiesta di addebito su conto corrente.
• il modello F24 Elementi identificativi. Indicando il codice tributo 1503. In questo caso è necessario comunicare la risoluzione all'ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

L'imposta di registro per la risoluzione del contratto non è dovuta se il locatore ha optato per il regime della cedolare secca.

Se vi è la cedolare secca e la risoluzione è comunicata tardivamente è dovuta una sanzione fissa pari a 50 euro, se il ritardo è non superiore a 30 giorni, o 100 euro, se il ritardo è superiore a 30 giorni.

Discorso diverso quando il proprietario si trova nella situazione di non ricevere il canone stabilito, solitamente a causa di difficoltà economiche da parte dell’inquilino, che diventa inquilino moroso. È ben chiaro che pretendere il pagamento della quota d'affitto è un diritto del proprietario, e pagarla è un dovere dell’inquilino, e tutto è ben disciplinato dalla legge.

L'inquilino diventa inquilino moroso se supera col pagamento il tempo contrattualmente stabilito entro cui pagare al proprietario il canone di affitto mensile.

La Legge N° 392 del Luglio 1978 stabilisce che il mancato pagamento dell’affitto entro 20 giorni dalla data di normale scadenza prevista nel contratto, dà diritto al proprietario di pretendere il pagamento ricorrendo al giudice, dichiarando lo stato di inquilino moroso. Lo stato di morosità è motivo di risoluzione anticipata del contratto e obbliga l’inquilino a liberare l'appartamento in affitto. La legge afferma che il proprietario ha diritto a ricevere gli interessi e gli oneri per il mancato e ritardato pagamento.

L’inquilino non paga le spese condominiali? Il mancato pagamento degli oneri accessori, intesi come spese condominiali o relative ad aree comuni, porta allo scioglimento del contratto, nel caso in cui l’ammontare arretrato vada oltre l'importo di due mensilità di affitto. Ad esempio, se l’affitto è pari a 500 euro, quando l'ammontare delle spese condominiali non pagate supera 1.000 euro (2 mensilità), si verificano le condizioni per sciogliere il contratto.