La visura ipotecaria o visura ipocatastale è un’indagine con valore probatorio che permette di conoscere gli atti relativi a un immobile o a una persona (fisica o giuridica), presenti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari del Catasto. Per esempio, se si vuole acquistare un’immobile e si vuole essere certi che la persona da cui lo stiamo comprando sia il legittimo proprietario, si può richiedere una visura ipotecaria della casa. C’è di più: l’indagine consente di sapere anche se sull’immobile gravino ipoteche, mutui, pignoramenti o altro.

Come detto, la visura ipotecaria può essere richiesta anche sulle persone o società: l’indagine in questo caso ci permetterà di conoscere gli atti di tutti gli immobili a questi intestati e gli eventuali gravami. Informazioni preziose ad esempio a chi deve recuperare dei crediti e vuole sapere quali siano i beni aggredibili del debitore.

La visura ipotecaria riporta gli atti presenti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari del Catasto relativi a un immobile o terreno o a una persona fisica o giuridica (società). Questi atti, una volta trascritti, si chiamano “nota” o “formalità”. Le note/formalità si dividono in tre tipologie: 

1. Trascrizioni: sono gli atti di costituzione o di trasferimento dei diritti su un determinato immobile o terreno, quindi compravendite, donazioni e successioni. 
2. Iscrizioni: questi atti permettono di sapere se un determinato immobile o terreno è posto a garanzia a favore di determinati soggetti. In sostanza si scopre se ci sono mutui, ipoteche o pignoramenti.
3. Annotazioni: gli atti con cui si registrano le modifiche di quelli precedenti. Un caso su tutti è la cancellazione di un’ipoteca.

Richiedendo una visura ipotecaria su un immobile o su una persona, si otterrà l’elenco sintetico delle note/formalità che lo/la interessano. In questo modo si potrà capire subito, ad esempio, chi sia o chi siano i proprietari e se sul bene gravino ipoteche, mutui e pignoramenti. Si tratta di un informazioni molto importanti per chi vende o acquista casa. Allo stesso modo, richiedendo una visura ipotecaria su una persona, si può subito scoprire quali beni immobili abbia intestati. Può essere un’informazione utile prima di intraprendere rapporti commerciali e senz’altro fondamentale a seguito di insolvenze, perché quei beni saranno aggredibili con azioni giudiziarie.

La visura ipotecaria può essere richiesta agli sportelli degli uffici provinciali territoriali dell’Agenzia delle Entrate (con l’eccezione delle province di Trento e Bolzano) o anche online, attraverso un’agenzia specializzata come Pratiche.it.

Come precedentemente accennato, la visura ipotecaria si può richiedere in diversi modi:

1. Attraverso i dati della persona di cui siamo interessati a conoscere il patrimonio immobiliare. In questo caso basta indicare nome e cognome della persona oggetto di visura.
2. Attraverso i dati della società, indicando i dati anagrafici dell'azienda.
3. Attraverso i dati dell’immobile: in questo caso occorrono i dati catastali, che possono essere trovati sull’atto di compravendita dell’immobile stesso, il modello Unico, la dichiarazione ICI oppure tramite una Visura Catastale.
4. Per nota o formalità: si tratta di un’ispezione più approfondita su un singolo atto, di cui in questo caso bisogna conoscere i riferimenti e la tipologia.

Sia la visura catastale che la visura ipotecaria o ipocatastale sono documenti che riportano informazioni su immobili, terreni e fabbricati o sui soggetti (persone fisiche o giuridiche) proprietari. I due documenti, però, sono profondamente diversi da loro, per fonte delle informazioni, per il valore di queste e anche per la finalità per cui vengono richiesti. 

1. Fonte delle informazioni: la visura catastale permette di ottenere le informazioni tecniche di un fabbricato o di un terreno registrate nell'archivio del Catasto; la visura ipotecaria, invece, riporta gli atti presenti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari del catasto
2. Valore del documento: è questa la differenza sostanziale tra visura ipotecaria e visura catastale. La prima, infatti, ha valore probatorio, ovvero costituisce una prova in sede giudiziaria. Cosa significa? Che se si vogliono aggredire i beni di un soggetto debitore, ad esempio, si può usare la visura ipotecaria per dimostrare di fronte al giudice che ne è proprietario.
3. Finalità del documento: le ragioni per cui visura catastale e visura ipotecaria vengono richieste sono strettamente legate al tipo di dati che essere contengono. Dal momento che la visura ipotecaria riporta le vicende giuridiche legate a un immobile, è chiaro che verrà richiesta per fini di accertamento specifici. La visura catastale, invece, è utile per avere una visione generale dell’immobile. Il documento viene richiesto poi a fini fiscali, come per il calcolo della TARI o dell’ISEE.

Le due visure, quindi, non si sovrappongono tra loro. È bene quindi, in alcuni casi, richiederle entrambe: con una visura catastale, ad esempio, si può scoprire in prima battuta l’elenco di beni immobili relativi a un determinato soggetto e con la visura ipotecaria, in un secondo momento, si può approfondire l’effettiva situazione dei diritti che questa persona vanta sul bene, scoprendo così se su di esso gravano ipoteche, mutui o pignoramenti.