La “cedolare secca”, introdotta anche per contrastare gli affitti in nero, è un regime di tassazione alternativo al quale può aderire chi percepisce redditi dalla locazione di immobili o chi gode di diritti reali su di essi, come ad esempio l’usufrutto. La cedolare consiste nel pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.

La cedolare secca si utilizza per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche. Sui contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che di solito sono dovute per la registrazione, risoluzione e proroga di un contratto di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Un ulteriore vantaggio della cedolare secca è la possibilità di usufruire di una vantaggiosa aliquota IRPEF al 21% sul canone annuo stabilito. L’aliquota si riduce fino al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative:

• in una delle 11 aree metropolitane dichiarate nel Dl 551/1998 (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania) e nei restanti capoluoghi di provincia;
• nei comuni ad alta intensità abitativa indicati dall’elenco Cipe;
• in tutti i comuni nei quali è stato dichiarato lo stato di emergenza dal 2009 in poi

Anche con le locazioni brevi (i contratti di locazione di immobile a uso abitativo di durata inferiore a 1 mese) si può optare per la cedolare secca al 21%. Qui la cedolare secca serve in primo luogo per limitare il problema delle locazioni in nero. Più nel dettaglio, si può scegliere questo regime di tassazione per un massimo di quattro appartamenti poiché, oltre questa soglia, si considererebbe l’attività come se fosse svolta in forma imprenditoriale.

Ma chi sceglie la cedolare secca ha alcune limitazioni. Tra queste, la rinuncia a chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto nel contratto.

L’opzione è attivabile sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In quest’ultimo caso, la registrazione segue le regole ordinarie ma le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Ricordiamo che la decisione di adottare la cedolare secca è facoltativa per il proprietario. In base a una valutazione della convenienza economica, il locatore può scegliere se applicare la cedolare secca per l'immobile locato oppure mantenere il regime fiscale tradizionale.

Per effettuare il pagamento della cedolare secca, è necessario includerla nella dichiarazione dei redditi. Questo si fa completando il quadro specifico per i redditi da fabbricati, indicando la scelta di questa opzione fiscale. Il pagamento deve avvenire entro le scadenze stabilite per l'IRPEF. L'acconto richiesto è pari al 100% del totale dovuto e può essere versato secondo due modalità:

• In un singolo pagamento, se l'importo è inferiore a 257,52 euro, da effettuarsi entro il 30 novembre di ogni anno.
• In due rate, per importi uguali o superiori a 257,52 euro. La prima rata, corrispondente al 40% del totale, deve essere versata entro la data limite per il pagamento delle imposte indicate nella dichiarazione dei redditi. La seconda rata, pari al restante 60%, deve essere pagata entro il 30 novembre.

Gli immobili per i quali è prevista l’applicazione della cedolare secca devono per legge appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, a eccezione dell’A10 (uffici e studi privati), e locati esclusivamente per uso abitativo, pertinenze comprese, se locate congiuntamente all’abitazione.

Può optare per questo regime il proprietario dell’immobile o il titolare di diritto reale di godimento (come un usufruttuario). 

Per quanto riguarda i conduttori, va ricordato che non è possibile optare per la cedolare secca se essi conducono attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l’immobile stesso è destinato all’alloggio di collaboratori e dipendenti. Si può invece esercitare quando l’immobile è locato a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché i fabbricati in questione siano poi sublocati a studenti universitari o date a disposizione dei comuni.

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole relative per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.

Tra le modifiche previste nella Legge di Bilancio 2024, si prevede un incremento della tassazione della cedolare secca, che aumenterà del 5% per gli affitti brevi. In particolare, la tassazione per gli immobili affittati per periodi non superiori a 30 giorni passerà dal 21% al 26%. Per gli affittuari che optano per locazioni brevi della loro prima casa, l'aliquota rimarrà al 21%, mentre per la seconda, terza e quarta casa, sarà applicata un'aliquota del 26%. Si prevede inoltre l'introduzione di un codice identificativo nazionale specifico per queste locazioni brevi.

Un altro aspetto importante che si prospetta per il 2024 riguarda la possibile introduzione di semplificazioni burocratiche per il versamento della cedolare secca. Queste semplificazioni hanno l'obiettivo di facilitare l'adempimento degli obblighi fiscali per i locatori.