Contratto affitto 4+4: Come funziona, Registrazione, Disdetta e Tassazione
|
casa
Tra le numerose formule di locazione a uso abitativo fra privati, quella più comune è certamente il contratto 4+4. Ecco come si registra, quali vincoli comporta tra le parti e quando è possibile la disdetta anticipata.
Contratto di affitto 4+4, come funziona
A differenza del contratto a canone concordato 3+2, l’importo del canone di affitto 4+4 viene fissato di comune accordo dalle parti in causa, ma è l’esito della trattativa fra le due parti coinvolte.
Anche se la legge non pone vincoli per quanto riguarda la “tariffa”, impone precisi limiti sulla durata minima del contratto e sulla procedura da seguire per l’eventuale rescissione.
Questa tipologia di contratto è a canone libero: si tratta di accordi con durata legale minima di quattro anni. Dopo il primo termine, il contratto viene rinnovato automaticamente per altri quattro anni, salvo disdetta.
Al termine dei primi 4 anni, solo il conduttore (l’inquilino) può dare disdetta, mentre il locatore (il proprietario) aspetterà la scadenza dei successivi 4, a meno che non si verifichino precise condizioni.
Modello di contratto di locazione 4+4
Il contratto di locazione 4+4 può essere personalizzato, includendo clausole accessorie, come per esempio la scelta di avvalersi dell’opzione della cedolare secca e il deposito di una caparra da parte dell’inquilino da restituire a scadenza del contratto.
Alcune precise voci devono essere incluse obbligatoriamente all’interno dell'accordo:
data di stipula del contratto: è da questo momento che parte il termine concesso dalla legge per effettuare la registrazione
Generalità di conduttore e locatore: nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza, codice fiscale o partita IVA.
Dati identificativi dell’immobile: indirizzo comprensivo di scala e piano, dati catastali, numero di locali ed eventuali pertinenze. È inoltre obbligatorio indicare la classe energetica e allegare la certificazione quando si registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Canone di locazione e modalità di corresponsione: ammontare del canone da versare, e se comprensivo o meno di spese, frequenza di riscossione (ad esempio mensile o trimestrale). È anche utile aggiungere come calcolare gli eventuali adeguamenti Istat.
Durata della locazione.
Il contratto, evidentemente, va firmato sia da chi affitta l’abitazione che da chi andrà ad abitarci.
Come si registra un contratto di affitto e quanto costa
Il contratto di affitto deve essere per forza registrato presso l’Agenzia delle Entrate, a meno che non sia di durata inferiore a 30 giorni all’anno. Sia inquilino che proprietario possono occuparsi della registrazione, che può avvenire sia per via telematica che presentandosi agli uffici territoriali. La registrazione va effettuata entro i 30 giorni successivi alla decorrenza del contratto stesso.
Per la registrazione di un contratto si devono pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, da dividere fra inquilino e proprietario.
L’imposta di registro per i fabbricati a uso abitativo è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per il numero delle annualità: si può scegliere se pagare l’ammontare complessivo in un’unica soluzione, oppure anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.
L’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe, per ogni copia da registrare.
Contratto di locazione 4+4: quando è possibile recesso?
Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento, sia in presenza di una giusta causa (licenziamento, problemi fisici che gli precludano l’utilizzo dell’immobile, trasferimento per motivi di lavoro) sia semplicemente avvalendosi della clausola di recesso che di norma è presente nel contratto.
Alla scadenza dei primi 4 anni può dare disdetta con preavviso di 6 mesi, o meno se specificato nel contratto, senza dover indicare le motivazioni. La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata o posta certificata (Pec).
Il proprietario, invece, non può mai dare disdetta per giusta causa, ma deve sempre aspettare la prima scadenza naturale del contratto. Al termine dei primi 4 anni, in alcuni casi può evitare il rinnovo naturale dando comunicazione all’inquilino con 6 mesi di anticipo tramite raccomandata o Pec. I casi che consentono al locatore di scindere il contratto sono:
volontà di vendita dell’immobile a terzi, ma solo se non possiede altri immobili a uso abitativo oltre a quello in cui abita. L’inquilino ha il diritto di prelazione;
destinazione dell’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale suo o di un parente entro il 2° grado;
destinazione dell’immobile all’esercizio di attività con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto. In questo caso, però, deve offrire all’inquilino un altro immobile.
