In passato, molti immobili sono stati modificati senza ottenere le necessarie autorizzazioni edilizie dal Comune e senza aggiornare di conseguenza la planimetria catastale. Tale situazione ha generato una catena di irregolarità che potrebbero interrompere il processo di compravendita o, in assenza di controlli adeguati, passare di default al nuovo proprietario.

La conformità catastale è condizione essenziale per la validità di un atto notarile. Questa verifica è obbligatoria non solo prima della finalizzazione di un contratto di compravendita, ma anche nel contesto di donazioni o divisioni immobiliari, per assicurare che non vi siano discrepanze o incongruità.

Le difformità catastali rappresentano discrepanze tra la realtà fisica dell'immobile e i dati registrati nel catasto. Queste possono variare da semplici errori di documentazione, come un precedente proprietario ancora registrato, a complicazioni più serie come modifiche strutturali all'immobile non registrate.

Mentre le piccole difformità non rendono nullo l'atto di compravendita, possono comunque causare problemi con l'Agenzia delle Entrate. Nel caso di difformità più gravi che rendono impossibile l'identificazione dell'immobile, l'atto sarà nullo.

1. Verifica Preliminare. Prima di mettere in vendita l'immobile, è consigliabile effettuare un controllo accurato dei dati catastali, eventualmente assistiti da un tecnico di fiducia.
2. Regolarità Urbanistica. Se l'immobile è in regola dal punto di vista urbanistico ma presenta piccole difformità catastali, è possibile presentare una semplice istanza di correzione della visura catastale.
3. Irregolarità Urbanistica. In caso di irregolarità più gravi, si deve per primo procedere alla regolarizzazione edilizia, che poi permetterà l'aggiornamento della documentazione catastale.
4. Coinvolgimento di un Tecnico. Un tecnico può inviare una richiesta di rettifica o correzione al catasto, accompagnata da una attestazione di conformità, per dimostrare la corrispondenza tra lo stato reale dell'immobile e i dati catastali.
5. Clausole nel Rogito. Se sei l’acquirente, puoi inserire una clausola sospensiva nel preliminare di compravendita, che obbliga il venditore ad aggiornare la documentazione catastale a sue spese prima della conclusione dell'atto notarile.

Per le lievi difformità catastali, l'aggiornamento della planimetria catastale potrebbe non essere necessario. Si classificano come "lievi difformità" tutte quelle modifiche che, pur differendo da quanto riportato nelle planimetrie catastali, non implicano cambiamenti come il numero di vani, variazioni nella destinazione d'uso, anche parziali, incremento della superficie calpestabile o modifica del numero di unità immobiliari, tra gli altri. In altre parole, se le differenze sono limitate a spostamenti marginali di porte, errori grafici o altre variazioni minori che non alterano il numero dei vani, potrebbe essere possibile evitare l'aggiornamento catastale.