Un contratto di locazione rappresenta un accordo formale tra il proprietario (locatore) e l'inquilino (conduttore) per rendere legale l'uso di una proprietà per un periodo che può andare da pochi mesi fino a diversi anni, in cambio di un canone.

È fondamentale che il contratto di locazione sia registrato per garantire legalità e sicurezza per entrambe le parti. Il processo di registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

Il contratto di locazione ad uso abitativo è la soluzione ideale per il proprietario che vuole ricavare un guadagno mensile da un immobile non abitato.
All'interno del contratto di locazione si trovano le generalità delle parti, l'identificazione dettagliata dell'immobile (compresi i dati catastali), e l'importo del canone di locazione. È importante menzionare l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), che, sebbene non sia obbligatorio allegarlo al contratto, le informazioni ad esso relative devono essere fornite al conduttore.

Esistono diverse tipologie di contratti di locazione, ognuna adatta a specifiche esigenze, ma, le seguenti informazioni rimangono valide per tutti i contratti:

• Le generalità delle parti: nel contratto di locazione vanno sempre forniti i dati anagrafici delle due parti (conduttore e locatore). Indicare quindi nome e cognome, residenza, data e luogo di nascita, codice fiscale.
• L'identificazione del bene: le informazioni sull’immobile che viene dato in locazione devono essere ben precise, senza dare indicazioni incomplete. Via, numero civico, città, provincia e codice di avviamento postale non sono quindi abbastanza: è obbligatorio entrare nel dettaglio di tutti i dati catastali, contenuti all’interno della visura catastale.

• APE, Attestato di Prestazione Energetica: è il documento che attesta le prestazioni e le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento. I valori vanno da  G (per quella più bassa) ad A+, permettendo così di riconoscere negli edifici in classe più alta (A+, A, B), un minor consumo energetico e quindi un maggior risparmio in termini di costi. Anche se non è obbligatorio allegare l'APE al contratto di locazione, per legge è necessario inserire nel contratto di locazione una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa. Ti ricordiamo che l'APE è obbligatoria per i contratti di locazione.

• L’importo del canone di locazione: corrisponde all’importo che l’inquilino pagherà al proprietario dell’immobile. Va espresso l’importo annuale specificando poi se ci sarà un versamento con cadenza mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o addirittura annuale. Di norma il pagamento del canone avviene su base mensile. Va poi indicata la modalità scelta per il pagamento del canone, e in caso di bonifico sarà necessario riportare l’IBAN. Attenzione al canone di affitto minimo per non incappare in accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate! Di cosa si tratta? Per legge il canone di locazione non può essere inferiore al 10% del valore catastale calcolato. Per calcolare il valore catastale sarà necessario conoscere la rendita catastale, che si trova all’interno della visura catastale.
• La durata della locazione: Il contratto di locazione più diffuso e usato, il contratto a canone libero, prevede una durata di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 anni. Anche se si indica sul contratto una durata differente, non avrà valore, perché appunto la durata minima è per legge 4 anni. Più avanti nell’articolo troverai tutte le informazioni sulle diverse tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo.
• Deposito cauzionale: si tratta di un deposito in denaro (non superiore a tre mensilità) che viene richiesto dal locatore alla firma del contratto e serve a tutelare il proprietario dai possibili danni causati all’appartamento affittato o in caso di mancati pagamenti.

Al termine del contratto di locazione, se il proprietario non riscontra danni all’appartamento o al suo arredamento, restituisce il deposito cauzionale.

La fase di registrazione del contratto di locazione richiede il Modello RLI e permette il pagamento immediato delle imposte di bollo e di registro. I costi di registrazione variano in base al tipo di immobile locato e al contratto.

La legge prevede diversi tipi di contratto di locazione ad uso abitativo:

1. Contratto di locazione a canone libero 4+4: è il famoso “4+4“, perché la durata minima del contratto è di 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni (appunto 4+4), se le parti non comunicano il recesso o la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza.
2. Contratto di locazione a canone concordato 3+2: è un contratto di locazione che ha durata di 3 anni, rinnovabili per legge per altri 2 (3+2). La particolarità di questo contratto è che le 2 parti non decidono in autonomia il canone: la cifra da pagare mensilmente infatti non può superare un tetto massimo come da accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini. Sono disponibili delle tabelle con i parametri in base alla zona in cui si trova l’immobile e alle sue caratteristiche (ad esempio: mq. dell’appartamento, presenza di cancello, di porta blindata, servizi di zona, ecc…).
3. Contratto di locazione transitorio: il contratto di locazione transitorio è un contratto di locazione ad uso abitativo e non turistico di durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. All’interno del contratto di locazione transitorio vanno specificati i motivi per il quale si decide di optare per questo tipo di contratto.
4. Contratto di locazione per studenti universitari: come si può capire dal nome, questo contratto è destinato agli studenti: può essere sottoscritto da un singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede. Si può utilizzare questo contratto solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate. La durata va da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36.

Nella fase di stipula del contratto di locazione occorrerà armarsi dei seguenti documenti:

1. Documento di identità in corso di validità e codice fiscale del locatore;
2. Documento d'identità in corso di validità e codice fiscale del conduttore;
3. Se il conduttore è un cittadino extracomunitario servirà anche il permesso di soggiorno o la carta di soggiorno.
4. Estremi catastali dell'immobile oggetto della locazione (visura catastale aggiornata);
5. Estratto conto delle spese condominiali, se dovute;
6. Copia della Certificazione di prestazione energetica (APE);
7. Dati anagrafici dei familiari o delle persone conviventi con il conduttore;
8. Marche da bollo, se dovute, e imposta di registro, se il locatore non esercita l'opzione per la cedolare secca;
9. Opzionale: copia delle due ultime buste paga e una copia del CUD per i lavoratori dipendenti. Una copia dell’ultimo modello UNICO e della visura camerale per i lavoratori autonomi.

Una volta firmato dalle 2 parti, il contratto di locazione è pronto per la seconda fase: la registrazione.

Chi registra il contratto di locazione

A seguito dell’approvazione della legge di Stabilità 2016, spetta al proprietario la registrazione del contratto di locazione e versare l’imposta di registro. Per legge la registrazione del contratto deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di stipula. Una volta registrato il contratto, il proprietario dovrà comunicarlo all’inquilino, oltre che all’eventuale amministratore di condominio per aggiornare il Registro di anagrafe condominiale.

Modello per la registrazione del contratto di locazione

I documenti necessari alla registrazione del contratto di locazione sono i seguenti:

• Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) firmato dal locatore con eventuale firma per la cedolare secca se convenuta.

La registrazione telematica permette di pagare immediatamente anche le imposte di bollo e di registro.

Costi di Registrazione del Contratto di Locazione

I costi di registrazione del contratto locazione variano in base al tipo di immobile e al contratto. Entrando nel dettaglio, sono 2 i costi relativi alla registrazione:

Imposta di Registro

L'imposta di registro varia a seconda del tipo di fabbricato affittato:

• Fabbricati a uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva e 2% del canone, negli altri casi;
• Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità;
• Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità.

Imposta di Bollo

• 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto, o comunque ogni 100 righe

Quando pagare l’imposta di registro

L’imposta di registro può essere pagata annualmente o in un’unica soluzione all’inizio del contratto.

Contratto di locazione con cedolare secca

Se il locatore è una persona fisica che non agisce per fini professionali, al momento della registrazione del contratto si può scegliere per l’applicazione dell’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, anche detto “contratto di locazione con cedolare secca“. La cedolare secca consiste nell’applicare un’aliquota fissa al canone annuo di locazione, in sostituzione dell’Irpef, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Con il regime della cedolare secca si può beneficiare di una tassazione agevolata con due aliquote:

• cedolare secca al 10% per contratti a canone concordato in tutti i Comuni d’Italia, per contratti d’affitto a studenti universitari e nei Comuni in cui vi sono state calamità naturali;
• cedolare secca al 21% per contratti d’affitto a canone libero.

Con la Manovra 2024 in ambito casa è arrivata una cedolare secca più cara per gli affitti brevi ma solo se gli immobili sono più di due. In particolare, se è concesso in locazione breve un solo immobile, l’aliquota è pari al 21 per cento; se sono concessi in locazione breve più immobili, su uno (a scelta del contribuente) si applica l’aliquota del 21% mentre sugli altri si applica il 26 per cento. Se le unità concesse in locazione breve sono più di quattro l’attività si intende svolta in forma imprenditoriale e, quindi, nessuna cedolare secca può essere applicata