Quando si parla di immobili e di proprietà, uno degli aspetti più sottovalutati, ma estremamente importante, è la categoria catastale. Oggi ci concentreremo sulla categoria catastale A4, un termine che molti potrebbero trovare estraneo ma che in realtà incide in modo significativo sulla valutazione e la tassazione di un immobile.

La categoria catastale A4 identifica quelle abitazioni di tipo popolare, solitamente unità immobiliari appartenenti a fabbricati di tipo residenziale con caratteristiche costruttive e di rifiniture di livello modesto, e con impianti tecnologici limitati a quelli indispensabili. Queste abitazioni sono generalmente di vecchia costruzione, presentano rifiniture di modesto livello rispondenti alle locali richieste, e spesso non rispecchiano gli standard attuali di comfort e modernità.

I requisiti della categoria catastale A4 possono essere così riassunti:

• Presenza di un servizio igienico. Il requisito del servizio igienico è essenziale per la categoria catastale A4. Tuttavia, a differenza delle abitazioni di tipo civile o economico, nelle abitazioni di tipo popolare il servizio igienico è spesso basilare e senza finiture di lusso. Questo può includere un bagno con lavandino, WC, bidet e doccia o vasca, ma senza elementi extra come idromassaggio o sistemi di riscaldamento avanzati.
• Distribuzione degli spazi interni di tipo passante. Un'altra caratteristica tipica delle abitazioni di tipo popolare è la distribuzione degli spazi interni di tipo passante. Questo significa che gli spazi sono disposti uno di seguito all'altro in modo sequenziale, senza l'ausilio di corridoi o disimpegni. Questa disposizione può limitare la privacy e l'efficienza dell'utilizzo dello spazio, ma è comune nelle vecchie costruzioni e negli immobili di dimensioni ridotte.
• Presenza di ambienti non disimpegnati. Gli ambienti non disimpegnati sono quelli che non sono separati da corridoi o altri spazi di transito, ma sono accessibili direttamente da altri ambienti principali. Ad esempio, una cucina può accedere direttamente al soggiorno o le stanze da letto possono essere collegate direttamente tra loro senza un corridoio. Questo tipo di layout è spesso trovato nelle case più vecchie o nelle case di piccole dimensioni.
• Superficie commerciale sino a 80-100 metri quadri. La dimensione dell'immobile è un altro elemento fondamentale. Di solito, le abitazioni di tipo popolare non superano gli 80-100 metri quadrati. Questa dimensione può variare a seconda del numero di stanze e della disposizione interna, ma generalmente questi immobili hanno una metratura inferiore rispetto ad altre tipologie di abitazioni.
• Finiture degli interni di tipo economico. Le finiture degli interni di un'abitazione di tipo popolare sono generalmente di tipo economico. Questo può includere pavimenti in ceramica di base, pareti dipinte senza decorazioni elaborate, porte e finestre standard senza dettagli di lusso, e così via. Le cucine e i bagni possono avere elettrodomestici e arredi di base, e la casa in generale può mancare di dettagli di alta qualità presenti in altre tipologie di abitazioni.

Nonostante la categoria catastale A4 sia tipicamente associata a abitazioni di vecchia costruzione, ci sono casi in cui rientrano anche unità immobiliari isolate o fabbricati con caratteristiche più rurali, situati in aperta campagna, con rifiniture di livello modesto oppure basso. 

La categoria catastale A4 non deve essere confusa con la categoria catastale A3. Quest'ultima riguarda le abitazioni di tipo economico, dove si trovano caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondenti alle locali richieste di mercato. Questi immobili hanno degli impianti tecnologici limitati, ma comunque sufficienti a garantire una vita domestica confortevole. La categoria A4, invece, identifica immobili con rifiniture di livello modesto e impianti ridotti al minimo indispensabile.

Per determinare la categoria catastale di un immobile, è necessario ottenere una visura catastale.Questo documento rappresenta una sorta di "carta d'identità" dell'immobile e contiene informazioni come l'ubicazione dell'immobile, i suoi dati identificativi (foglio, particella, subalterno), la categoria catastale, la classe, la rendita catastale e molto altro.

Per ottenere una visura catastale, è possibile rivolgersi agli uffici del Catasto presenti sul territorio nazionale. Tuttavia, in un'epoca sempre più digitale, esistono soluzioni molto più semplici e veloci.

Ad esempio, il servizio online Pratiche.it offre la possibilità di richiedere e ottenere la visura catastale di un immobile in pochi secondi. Il servizio permette di ottenere la visura catastale in formato PDF, da scaricare e stampare comodamente da casa o dall'ufficio.

Il pagamento dell'Imposta Municipale Unica (IMU) varia in base alla categoria catastale dell'immobile, in particolare quando si tratta della propria abitazione principale. 

L'IMU non è dovuta se l'immobile è la prima casa del proprietario ed appartiene alle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazione di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (villini).

Ciò implica che, se l'immobile fa parte delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero case signorili, ville e castelli, e costituisce l'abitazione principale del proprietario, l'IMU sarà dovuta.