La “cedolare secca” è un regime di tassazione alternativo al quale può aderire chi percepisce redditi dalla locazione di immobili o chi gode di diritti reali su di essi, come ad esempio l’usufrutto. La cedolare consiste nel pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell’immobile.

Sui contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che di solito sono dovute per la registrazione, risoluzione e proroga di un contratto di locazione.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Un ulteriore vantaggio della cedolare secca è la possibilità di usufruire di una vantaggiosa aliquota IRPEF al 21% sul canone annuo stabilito. L’aliquota si riduce fino al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni nei comuni con carenze di disponibilità abitative:

• in una delle 11 aree metropolitane dichiarate nel Dl 551/1998 (Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania) e nei restanti capoluoghi di provincia;
• nei comuni ad alta intensità abitativa indicati dall’elenco Cipe;
• in tutti i comuni nei quali è stato dichiarato lo stato di emergenza dal 2009 in poi.

Anche con le locazioni brevi (i contratti di locazione di immobile a uso abitativo di durata inferiore a 1 mese) si può optare per la cedolare secca al 21%. Qui la cedolare secca serve in primo luogo per limitare il problema delle locazioni in nero.

Ma chi sceglie la cedolare secca ha alcune limitazioni. Tra queste, la rinuncia a chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l'aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto nel contratto.

L’opzione è attivabile sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In quest’ultimo caso, la registrazione segue le regole ordinarie ma le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Gli immobili per i quali è prevista l’applicazione della cedolare secca devono per legge appartenere alle categorie catastali da A1 ad A11, a eccezione dell’A10 (uffici e studi privati), e locati esclusivamente per uso abitativo, pertinenze comprese, se locate congiuntamente all’abitazione.

Per quanto riguarda i conduttori, va ricordato che non è possibile optare per la cedolare secca se essi conducono attività di impresa o di lavoro autonomo anche se l’immobile stesso è destinato all’alloggio di collaboratori e dipendenti. Si può invece esercitare quando l’immobile è locato a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché i fabbricati in questione siano poi sublocati a studenti universitari o date a disposizione dei comuni.

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle regole relative per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.