Il contratto di locazione con cedolare secca prevede una tassazione del canone pari al 21% e non è soggetto a pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Contratto di locazione con cedolare secca: cos’è
La cedolare secca è un’imposta sostitutiva (e facoltativa) che agevola la tassazione dei redditi risultanti dall’affitto di immobili ad uso abitativo e che sostituisce Irpef e addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).
Ma non ci sono solo vantaggi: scegliere questo regime fiscale implica la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Questo significa che il canone stabilito dalle parti alla stipula del contratto di locazione rimane identico per tutto l’arco del rapporto contrattuale, senza possibilità di modifica da parte dei contraenti.
Si può scegliere la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi (in caso di affitti pluriennali). Se non viene registrata all’inizio, andranno seguite le regole ordinarie: pagamento delle imposte di registro e di bollo. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione di cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Quando scade un contratto di locazione con cedolare secca e come rinnovarlo
La durata di un contratto di locazione con cedolare secca può variare in base alla tipologia di contratto che è stato stipulato:
libero (4+4: durata minima di 4 anni + proroga di altri 4),
concordato (3+2: durata minima di 3 anni + proroga di altri 2),
transitorio (durata minima di 1 mese e durata massima di 18 mesi)
per studenti (durata minima di 6 mesi e durata massima di 3 anni)
per uso turistico (durata libera, se inferiore ai 30 giorni non vige l’obbligo di registrazione del contratto).
La cedolare secca può essere revocata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e prevede il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta. Allo stesso modo, è sempre possibile rientrare nel regime della cedolare secca a partire dalle annualità successive alla revoca.
Come registrare un contratto di locazione con cedolare secca
La registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca deve avvenire tramite modello RLI. Quest’ultimo deve essere utilizzato sia per la registrazione del contratto d’affitto che per il suo rinnovo, se la volontà è esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
È possibile optare per la cedolare secca anche in sede di proroga, tacita o meno, del contratto di locazione, sempre con il limite temporale massimo di 30 giorni. Per la registrazione si può:
incaricare un intermediario abilitato (professionista individuale, associazione di categoria, Caf…),
utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate,
richiedere direttamente agli uffici competenti.
Quando si sceglie la cedolare secca all’atto di registrazione del contratto, quest’ultimo deve contenere una clausola in cui il conduttore conferma di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sulla prestazione energetica dell’edificio (APE). Una copia dell’APE deve essere allegata al contratto, a meno che non si tratti di singole unità immobiliari. Quando di affitta casa, la certificazione energetica è richiesta:
quando viene messo un annuncio commerciale di locazione: l’annuncio per legge deve riportare l’indice di prestazione energetica e la classe energetica indicata nell’Ape.
quando si conclude un nuovo contratto di locazione di edifici o di singole unità immobiliari, se il contratto è soggetto a registrazione (quindi di durata pari o superiore a 30 giorni, restando esclusi i contratti inferiori a 30 giorni conclusi con lo stesso locatore nell’arco dell’anno, come, ad esempio, nel caso di locazioni turistiche).
I contratti di locazione brevi (di durata annuale complessiva non superiore a 30 giorni) non prevedono l’obbligo di registrazione in termine fisso. In questi casi, il locatore può inserire la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta in cui viene prodotto il reddito oppure in sede di registrazione.
Secondo la Legge di Bilancio 2021 (L. 178/2020), dal 1° gennaio 2021 il limite di immobili in locazione breve (da 1 a 30 notti) che sul territorio nazionale possono essere tassati con cedolare secca è di quattro. Se si affittano 5 o più appartamenti per breve periodo, è prevista la presunzione di attività imprenditoriale, con il conseguente obbligo di partita IVA.
La Legge di Bilancio 2021 prevede espressamente che i limiti all’applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi si applichino anche ai contratti stipulati tramite intermediari, oppure tramite piattaforme telematiche che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.
