Errori nel contratto di affitto: chi è responsabile?

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contratto di locazione

Un errore nel testo del contratto di affitto può costare caro. Ma chi ne è responsabile?

Affinché un affitto sia regolare, deve essere stipulato con un apposito contratto di locazione che, per legge, va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Questa norma va rispettata indipendentemente dell'ammontare del canone pattuito per tutte le locazioni superiori ai 30 giorni.

Attenzione però ad errori e inesattezze in fase di compilazione che potrebbero addirittura rendere nullo il contratto e che generalmente prevedono sanzioni a carico del proprietario. 

Gli errori più comuni del contratto di locazione

Secondo quanto prevede la legge, in caso di errori di compilazione del contratto di locazione, generalmente il responsabile è il proprietario di casa. Ad esempio, se all’interno del contratto vengono inserite clausole che non possono essere riportate o si dimenticano condizioni da rispettare specifiche della tipologia di contratto che si stipula, responsabilità, rischi e sanzioni sono a carico del proprietario di casa. 

Tra gli errori più comuni, la mancanza di riferimenti completi a dati specifici. Ricordiamo che i contratti di locazione devono riportare tutti i dati catastali necessari: il codice catastale del comune, foglio, particella, sub, categoria e rendita catastale. Inoltre, In caso di locazione di singola unità immobiliare, non è obbligatorio allegare l'attestazione della prestazione energetica al contratto di locazione. Tuttavia, è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, relativa all'attestazione della prestazione energetica degli edifici.

Altro errore frequente nei testi dei contratti di locazione, e di cui è sempre responsabile il proprietario, è la mancanza del codice fiscale personale dei rappresentanti legali di società, che siano esse locatrici o conduttrici di immobili. Quando il locatore è un soggetto Iva, va specificato, in quanto il canone di locazione sarà soggetto all'imposta del 22%. Non riportare nel contratto che la locazione è assoggettata all'imposta sul valore aggiunto rischia di far pagare più imposte del dovuto.

Altro errore frequente è l'inserimento della Partita Iva dei soggetti titolari di attività. La partita Iva non interessa mai, nemmeno nel caso in cui il canone sia soggetto ad Iva: ciò che interessa è il codice fiscale della società, ditta, ecc..

In ultimo, la firma: bisogna firmare tutte le pagine del documento e se si appone la firma solo sull’ultima pagina del contratto, sulle altre pagine bisogna almeno riportare la sigla del proprio nome e cognome. Un contratto di locazione che non presenta la firma dell’affittuario non è tuttavia nullo purché sia registrato. Questo perché la normativa sugli affitti stabilisce che un contratto risulta di nullo valore solo nel caso in cui esso non sia “in forma scritta” e “registrato”.

Registrazione del contratto: colpa di proprietario o inquilino?

Attenzione alta anche in fase di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Innanzitutto, in caso di mancata registrazione nei tempi previsti dalla legge, la responsabilità e relative sanzioni sono a carico del proprietario. Infatti, è compito del proprietario registrarlo nei 30 giorni di tempo previsti dalla legge. 

In caso di mancata registrazione, il contratto si considera nullo e le sanzioni che ne derivano per evasione fiscale per mancata dichiarazione del reddito da locazione o di infedele dichiarazione sono a carico del proprietario di casa.

Inoltre, la nullità del contratto può essere utilizzata dall’inquilino contro il proprietario.

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