La donazione di un immobile viene sempre più scelta dalle famiglie italiane per intestare i propri beni immobiliari mentre si è in vita. È il caso ad esempio di un nonno che dona un appartamente alla nipote, o al genitore che decide di donare una casa al figlio. L’atto di donazione immobiliare non è altro che il trasferimento volontario di un proprio bene patrimoniale (ad esempio, un terreno o una casa,) ad altre persone, mediante un atto pubblico.

Tuttavia, donare un bene mobile o immobile comporta alcuni costi da affrontare, e non sempre è preferibile alla compravendita. Scopriamo i dettagli.

La donazione di un immobile è un contratto volontario con cui un soggetto, il donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l'usufrutto, l'uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario).

Secondo il codice civile, il donante, cioè la persona che decide di donare, deve avere la capacità di agire e avere la piena capacità di disporre dei propri diritti. Quindi non possono donare i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone soggette all’amministratore di sostegno, ma solo se sono state private della facoltà di disporre dei propri beni. 

Anche le persone giuridiche possono donare, purché il diritto alla donazione sia riconosciuto nello statuto o nell’atto costitutivo.

La donazione può essere ricevuta anche da un minore, dai figli non ancora nati o concepiti, dall’interdetto, dall’inabilitato. Nel caso dei minori sono i genitori, o i loro rappresentanti legali, a dover accettare la donazione, dopo aver ricevuto l’autorizzazione del giudice tutelare. Nel caso di una persona interdetta, l’accettazione spetta al tutore.

Possono ricevere anche le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti.

Secondo la legge la donazione è un contratto a tutti gli effetti, in cui chi dona, cede in maniera gratuita il bene prescelto. Dato che produce effetti considerevoli sul patrimonio, è un atto pubblico per cui è necessario rivolgersi a un notaio come per la vendita, e sarà inoltre obbligatoria la presenza di due testimoni, di solito offerti dallo stesso studio notarile tra i propri dipendenti. 

Possono essere donati tutti i tipi di immobili che si posseggono al momento della donazione  (non i beni futuri), tra cui:

• mobili
• immobili
• denaro
• titoli di credito
• azioni
• quote di società/aziende

Come accennato, non si può decidere di intestare a un’altra persona un immobile senza un contratto, pertanto la donazione di un immobile non è gratuita ma ci sono costi da sostenere, che possiamo riassumere in:

• costo dell’atto notarile (la parcella del notaio): è variabile in base al valore del bene, alla complessità dell’atto, ma anche al prestigio dello studio notarile e alla città.
• imposte (imposta di registro, imposta di bollo, imposta di donazione, imposta ipotecaria e imposta catastale dell’immobile).

L’importo della tassa di donazione è variabile, in quanto dipende dal valore del bene, calcolato tramite la rendita catastale. Inoltre, l’aliquota delle imposte dipende anche dal grado di parentela tra chi dona e chi riceve.

• donazione in linea retta, figli, genitori, coniuge, ascendenti e discendenti (come la donazione di un immobile ad un figlio): aliquota al 4% e franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore della donazione. Viene tassata al 4% quella parte che supera la franchigia.
• Fratelli e sorelle, parenti fino al quarto grado, affini in linea collaterale fino a terzo grado: hanno il 6% di tassazione ma senza franchigia.
• Soggetto portatore di handicap grave riconosciuto dalla legge: la tassazione di applica al superamento di una quota fissa (€ 1.500.000) a prescindere dal grado di parentela.
• In tutti gli altri casi (ad esempio, la donazione tra estranei): la tassazione è all’8%.

Altre spese sono:

• imposta di registro: 200 euro
• imposta ipotecaria: 2% del valore catastale. In caso di prima casa del beneficiario, l’imposta è pari a 200 euro
• imposta catastale: 1% del valore catastale. Se si tratta di prima casa del beneficiario, l’imposta è pari a 200 euro
• imposta di bollo: 230 euro

Quando si tratta di intestare casa a qualcuno ci sono diversi strumenti, come la donazione, la vendita o la vendita mista a donazione se il prezzo di acquisto è particolarmente basso. Si può inoltre decidere di vendere o donare solo la nuda proprietà, trattenendo per sé l’usufrutto, o viceversa.

La differenza tra vendita e donazione di un immobile non è poca e i due atti portano a conseguenze molto diverse e inaspettate, tanto che, a seconda dello scopo e degli interessi perseguiti dalle parti, molti notai sconsigliano la donazione in favore di una compravendita. Ma perché? 

Precisiamo che la vendita è il passaggio della proprietà dietro al pagamento di un prezzo, che rende il trasferimento definitivo, mentre la donazione non prevede nessun prezzo dato che il beneficiario è solo tenuto a dichiarare se intende accettare o meno il regalo.  Questa distinzione fa sì che la vendita sia chiamata «contratto a titolo oneroso», mentre la donazione «contratto a titolo gratuito». 

Con la donazione, per legge il beneficiario è tenuto, per il resto della vita, a pagare gli alimenti al donante. Se quindi quest’ultimo, per motivi di salute o altro, non dovesse essere più in grado di provvedere al proprio sostentamento, il beneficiario della donazione dovrà aiutarlo in proporzione alle proprie condizioni. Obbligo che, invece, non c’è nel caso della vendita, dove si è svincolati da ogni obbligo.

In alcuni casi la donazione può essere revocata per: 

• indegnità del donatario (ossia commissione di delitti particolarmente gravi);
• nascita di nuovi figli del donante (evento che potrebbe rimettere in discussione la distribuzione dei beni sui discendenti);
• per domanda dagli eredi del donante quando questi abbia violato le quote di legittima. 

Revoca che non può avvenire con la vendita, a meno che non ci sia inadempimento dell’acquirente (ad esempio se non paga il prezzo pattuito).