Meglio la vendita o la donazione di un immobile?

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La donazione di un immobile permette di regalare un bene mediante un atto pubblico. Anche la donazione comporta alcuni costi da affrontare, e non sempre è preferibile alla compravendita.

La donazione di un immobile viene sempre più scelta dalle famiglie italiane per intestare i propri beni immobiliari mentre si è in vita. È il caso ad esempio di un nonno che dona un appartamente alla nipote, o al genitore che decide di donare una casa al figlio. L’atto di donazione immobiliare non è altro che il trasferimento volontario di un proprio bene patrimoniale (ad esempio, un terreno o una casa,) ad altre persone, mediante un atto pubblico.

Tuttavia, donare un bene mobile o immobile comporta alcuni costi da affrontare, e non sempre è preferibile alla compravendita. Scopriamo i dettagli.

Donazione, chi può donare e chi può ricevere

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La donazione di un immobile è un contratto volontario con cui un soggetto, il donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l'usufrutto, l'uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario).

Secondo il codice civile, il donante, cioè la persona che decide di donare, deve avere la capacità di agire e avere la piena capacità di disporre dei propri diritti. Quindi non possono donare i minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone soggette all’amministratore di sostegno, ma solo se sono state private della facoltà di disporre dei propri beni. 

Anche le persone giuridiche possono donare, purché il diritto alla donazione sia riconosciuto nello statuto o nell’atto costitutivo.

La donazione può essere ricevuta anche da un minore, dai figli non ancora nati o concepiti, dall’interdetto, dall’inabilitato. Nel caso dei minori sono i genitori, o i loro rappresentanti legali, a dover accettare la donazione, dopo aver ricevuto l’autorizzazione del giudice tutelare. Nel caso di una persona interdetta, l’accettazione spetta al tutore.

Possono ricevere anche le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti.

Cosa si può donare e cosa no

Secondo la legge la donazione è un contratto a tutti gli effetti, in cui chi dona, cede in maniera gratuita il bene prescelto. Dato che produce effetti considerevoli sul patrimonio, è una atto pubblico per cui è necessario rivolgersi a un notaio e durante la procedura è obbligatoria la presenza di due testimoni.

Possono essere donati tutti i tipi di immobili che si posseggono al momento della donazione  (non i beni futuri), tra cui:

  • mobili
  • immobili
  • denaro
  • titoli di credito
  • azioni
  • quote di società/aziende

Costo donazione immobile: le imposte da pagare

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Come accennato, la donazione di un immobile non è gratis ma ci sono costi da sostenere, che possiamo riassumere in:

  • costo dell’atto notarile (la parcella del notaio): è variabile in base al valore del bene, alla complessità dell’atto, ma anche al prestigio della studio notarile e alla città.
  • imposte (imposta di registro, imposta di bollo, imposta di donazione, imposta ipotecaria e imposta catastale dell’immobile).

L’importo della tassa di donazione è variabile, in quanto dipende dal valore del bene, calcolato tramite la rendita catastale. Inoltre, l’aliquota delle imposte dipende anche dal grado di parentela tra chi dona e chi riceve.

  • donazione in linea retta, figli, genitori, coniuge, ascendenti e discendenti (come la donazione di un immobile ad un figlio): aliquota al 4% e franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore della donazione. Viene tassata al 4% quella parte che supera la franchigia.
  • Fratelli e sorelle, parenti fino al quarto grado, affini in linea collaterale fino a terzo grado: hanno il 6% di tassazione ma senza franchigia.
  • Soggetto portatore di handicap grave riconosciuto dalla legge: la tassazione di applica al superamento di una quota fissa (€ 1.500.000) a prescindere dal grado di parentela.
  • In tutti gli altri casi (ad esempio, la donazione tra estranei): la tassazione è all’8%.

Altre spese sono:

  • imposta di registro: 200 euro;
  • imposta ipotecaria: 2% del valore catastale. In caso di prima casa del beneficiario, l’imposta è pari a 200 euro;
  • imposta catastale: 1% del valore catastale. Se si tratta di prima casa del beneficiario, l’imposta è pari a 200 euro;
  •  imposta di bollo: 230 euro;

Meglio la donazione o la compravendita

La differenza tra vendita e donazione di un immobile non è poca e i due atti portano a conseguenze molto diverse e inaspettate, tanto che molti notai sconsigliano la donazione in favore di una compravendita. Ma perché? 

Precisiamo che la vendita è il passaggio della proprietà dietro al pagamento di un prezzo, che rende il trasferimento definitivo. La donazione, come già detto, non prevede nessun prezzo, dato che il beneficiario è solo tenuto a dichiarare se intende accettare o meno il regalo.  

Con la donazione, per legge il beneficiario è tenuto, per il resto della vita, a pagare gli alimenti al donante. Se quindi quest’ultimo, per motivi di salute o altro, non dovesse essere più in grado di provvedere al proprio sostentamento, il beneficiario della donazione dovrà aiutarlo in proporzione alle proprie condizioni. Quest’obbligo, invece, non c’è nel caso della vendita, dove si è svincolati da ogni obbligo.

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