Quando si calcola la rata mutuo, la rata deve essere sostenibile a seconda del tuo reddito mensile. Di conseguenza il capitale che potrai ottenere con il mutuo variain funzione della durata e del tasso d’interesse. Ovviamente a parità di condizioni più è lunga la durata del mutuo, più alto sarà il capitale che la banca ti concederà in mutuo. Ed ovviamente più alto è il tuo stipendio più elevato sarà il capitale che puoi chiedere alla banca.

Il mutuo sarà una costante che ti accompagnerà per lungo tempo, e per questo è importante sceglierlo con attenzione e capire qual è il mutuo adatto alle tue esigenze: calcolo rata mutuo, capitale da chiedere, durata e tipo di tasso d’interesse.

Innanzitutto è necessario scegliere il capitale da chiedere e la durata del mutuo. Questi due valori, assieme al tasso d’interesse, determinano la rata mensile del mutuo. Inoltre, consigliamo di fare attenzione al rapporto tra il capitale erogato dalla banca e il valore di perizia della casa che vuoi acquistare. Questo rapporto si chiama “loan to value” (LTV) e generalmente non supera l’80%.

Importo della rata

Le banche concedono mutui con rate che non superino il 33% del tuo reddito mensile. Questa scelta va a vantaggio di banca e cliente:

• la banca si tutela dal rischio di non avere le rate ripagate completamente o pagate in ritardo
• il cliente evita il rischio di un suo sovraindebitamento.

Se si desidera una rata più alta del 33%, la banca richiede delle garanzie aggiuntive: ad esempio un garante, e cioè un fideiussore che garantisca la banca del pagamento, nel caso in cui il cliente mutuatario non paghi la rata.

La durata

Come scegliere la durata del mutuo? Il mutuo può avere una durata compresa tra i 5 e i 40 anni. Con l’aumentare della durata aumentano anche gli interessi, ma allungare la durata del mutuo vuol dire anche avere delle rate più basse, e quindi più sostenibili.

Tasso Fisso

Con il tasso fisso, il tasso d’interesse del mutuo è determinato una sola volta: al momento della stipula del mutuo. Per calcolarlo si prende in considerazione lo spread determinato dalla banca e l’indice IRS (interest rate swap). La rata sarà sempre la stessa e non cambierà nel corso del tempo con il variare dei tassi di mercato. Anche se si tratta di una sicurezza, c’è da dire che il mutuo fisso costa sempre di più di uno variabile.

Tasso Variabile

Se si sceglie il tasso variabile, il tasso d’interesse è determinato per ogni rata periodica come somma dello spread e del tasso euribor (o tasso bce). Attualmente, l’euribor è negativo e il tasso dovrebbe essere più basso dello spread del contratto. Ma non è sempre così. Molte banche hanno introdotto un valore (floor) sotto cui il tasso del mutuo non può scendere (e spesso è il valore dello spread, cioè se l’euribor è negativo lo si considera pari a zero). Banca d’Italia ha richiamato all’ordine le banche che hanno applicato il floor dal 2015 in poi senza averlo previsto nel contratto. Si tratta ovviamente di un comportamento scorretto e dunque le banche sono state invitate a restituire ai clienti gli interessi che hanno pagato in più.

La presenza di un valore sotto cui il tasso del mutuo non può scendere è tuttavia a svantaggio del cliente, perché non è controbilanciata dalla presenza di un tetto massimo quando i tassi di mercato sono in crescita.

Tasso Misto

Il tasso misto è un mix tra tasso fisso e variabile (una sorta di mutuo variabile con “paracadute”). Si possono distinguere:

• Mutui variabili a rata costante: mutui variabili che prevedono il pagamento di una rata costante nel tempo con poi un allungamento del piano di ammortamento e una maxi rata finale se i tassi di mercato sono in crescita e la rata pagata non è stata sufficiente nel tempo a pagarli in toto.
• Mutui con cap: mutui variabili il cui tasso non può mai superare un valore massimo chiamato cap. Perché possano essere interessanti il cap deve essere un valore in linea con i tassi fissi del periodo.
• Mutui con rinegoziazioni predefinite: il mutuo nasce variabile e lo rimane per un certo periodo di tempo (3-5 anni). Poi, a scadenze predefinite, c’è la possibilità di passare da variabile a fisso secondo il tasso IRS del cambio. 

Per ottenere la concessione del mutuo dovrai allegare una serie di documenti anagrafici finalizzati ad accertare la sua identità e lo stato di famiglia, ossia:

• documento d’identità e il codice fiscale
• lo stato di famiglia, necessario alla banca per individuare i soggetti a carico ed effettuare eventuali indagini sui redditi degli altri soggetti che compongono il nucleo familiare
• il certificato di residenza, necessario per individuare il Comune in cui risiede il soggetto ed effettuare verifiche su eventuali protesti
• Permesso di soggiorno (per i cittadini extracomunitari)

Tra la documentazione richiesta dalla banca per la concessione del mutuo, vi sono i documenti sullo stato civile:

• Certificato di stato libero: per chi non ha contratto matrimonio, accerta l’assenza di vincoli
• Estratto dell’atto di matrimonio rilasciato dal Comune in cui è stato registrato il matrimonio: deve essere presentato alla banca e al notaio da chi è sposato, per indicare il regime patrimoniale scelto, ovvero comunione o separazione dei beni.
• Sentenza di separazione o di divorzio, necessari per chi è separato o divorziato per dimostrare l’assenza di vincoli.

Per concedere il mutuo la banca chiederà una serie di documenti volti ad accertare i redditi, così da valutare la capacità di restituire la somma ricevuta in prestito:

• per i lavoratori dipendenti, ultime due buste paga (o del cedolino della pensione) e Cud
• per i lavoratori autonomi, modello unico degli ultimi due anni e modello F24
• Ultimo estratto del conto corrente

Tra i principali requisiti richiesti dalla banca vi sono una serie di documenti volti ad accertare la provenienza dell’immobile per il quale si richiede un mutuo:

• atto di provenienza dell’immobile (ultimo rogito, atto di divisione, donazione, successione)
• planimetria catastale dell’immobile
• copia del certificato di abitabilità
• concessione edilizia (in caso di immobili di nuova costruzione)
• copia della proposta di acquisto o del compromesso