Parlando di catasto e immobili, spesso la terminologia non è delle più semplici e alcuni termini specifici possono mandare in confusione. Per questo oggi parleremo del significato di zona censuaria. Tra le parole che indicano le diverse zone in cui può essere situata una struttura, o un terreno, troviamo la zona censuaria, che divide i Comuni in diverse zone, in base alla redditività specifica.

Una zona censuaria presenta simili caratteristiche economiche, sociali o ambientali e ognuna di esse, di norma, individua un ambito territoriale continuo. Le zone censuarie non sono tutte uguali, poiché possono racchiudere diverse porzioni di territorio: da parti dello stesso Comune, a più Comuni.

Ma dove trovare la zona censuaria? Il dato può essere visualizzato all’interno di una visura catastale. 

Conoscere la zona censuaria può rivelarsi utile per conoscere le caratteristiche socio-economiche di un determinato luogo, ma anche per sapere quali imposte vengono applicate in una porzione di territorio. Per avere informazioni circa un fabbricato, un immobile o terreno specifico, in ogni caso serve una visura catastale del luogo.

Prima di vedere a cosa può servire questa classificazione, vediamo nel dettaglio cosa si intende per zona censuaria. Dal punto di vista della legge, è l'articolo 1 del dpr n. 138 del 1998 a dover essere preso come riferimento. La zona censuaria è una porzione di territorio limitata e caratterizzata da uniformi caratteristiche ambientali e socioeconomiche. Può essere costituita da una porzione di un Comune o da un gruppo di Comuni con le stesse caratteristiche ambientali e socio-economiche. 

I Comuni di dimensioni piccole e medie hanno di solito una sola zona censuaria, mentre i grandi Comuni possono a loro volta essere suddivisi in molteplici zone censuarie. Ad esempio, Milano è suddivisa in tre zone censuarie, con tre diverse tasse fondiarie in base alla sua classificazione.

Il territorio di ogni zona censuaria solitamente è continuo e delimitato con precisione dal catasto. All’interno di una stessa zona censuaria troveremo dunque similitudini che riguardano la redditività dei fabbricati, ovvero la rendita potenziale che si può determinare dalle singole strutture, o dai terreni.

Conoscere quali strutture rientrano in una zona censuaria può essere utile a determinare la rendita specifica, in base ad una semplice correlazione con le altre strutture presenti nello stesso territorio.

Conoscere questa suddivisione catastale può essere utile per diversi motivi, volti a individuare la condizione di redditività di un determinato immobile in base al territorio in cui si trova. Inoltre è un dato importante quando si intende procedere con la vendita di una abitazione, o stipulare un contratto di locazione.

La redditività della zona può infatti suggerire quale somma richiedere in caso di vendita o contratto di affitto, e inoltre serve a individuare quali imposte devono essere applicate nel modo corretto per ciascuna struttura.

Va tenuto presente che all’interno della stessa zona, i tratti caratteristici sono pressoché i medesimi, anche se possono variare leggermente. Questi tratti possono riguardare:

• Caratteristiche sociali;
• Caratteristiche demografiche;
• Caratteristiche ambientali;
• Aspetti morfologici;
• Aspetti economici;
• Caratteristiche reddituali.

La suddivisione in zone permette di mantenere i prezzi in linea con le caratteristiche dell’ambiente e delle strutture, ovvero è valida a livello giuridico per stabilire la scala tariffaria di riferimento. Una scala tariffaria di questo tipo permette anche di variare il prezzo in base alle variazioni della zona dovute a eventi naturali, oppure cambiamenti particolari.