Permuta immobiliare: come funziona e quali documenti servono

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La vendita di case con permuta è una particolare forma di scambio immobiliare. Cosa significa di preciso e quando conviene?

Permuta di casa: cos’è e come funziona

La permuta immobiliare è un’interessante alternativa alla normale compravendita di un immobile. La permuta consiste nel contratto tra due acquirenti che cedono la proprietà della propria casa in cambio di quella dell'altro. Occorre quindi contemporaneamente trovare due proprietari che desiderino sia alienare la propria casa, sia che siano interessati alla casa dell’altro. A questo si aggiunge la condizione del valore degli immobili, che non devono differire troppo poiché per procedere con la trattativa occorre pagare un conguaglio e se questo fosse troppo alto ci sarebbero dei problemi a sottoscrivere l'accordo. Le condizioni appena scritte fanno sì che la permuta sia, in effetti, molto rara.

Permuta di casa, vantaggi e svantaggi

Lo svantaggio principale di questa pratica consiste nella difficoltà del verificarsi di tutte queste condizioni.

Al netto di questo, però, il vantaggio evidente è la possibilità di acquisire una nuova casa senza sostanzialmente sborsare denaro, senza il bisogno di accedere a un mutuo.

Inoltre, presenti tutte le condizioni, la procedura risulta molto più veloce e facile rispetto alla tradizionale compravendita di un'unità immobiliare. La permuta della casa permette inoltre di risparmiare sulle spese notarili: l’atto da stipulare è uno solo, poiché di fatto si scambia un appartamento con un altro. In genere le spese sono divise a metà tra le parti, che hanno tutto l’interesse a ridurre questo tipo di costi. 

Tipi di contratto di permuta immobiliare

Se lo scambio avviene tra due immobili di ugual valore e senza conguagli, si parla di permuta pura. Se invece il valore dei due immobili differisce, allo scambio occorrerà che una delle due parti aggiunga la differenza del valore in denaro: si ha la permuta con conguaglio o permuta impura. Nel caso di scambio, ad esempio, di due appartamenti di grandezze diverse, è chiaro che il proprietario dell’appartamento più piccolo dovrà versare una differenza per divenire il proprietario di quello più grande.

Lo scambio di immobili può inoltre avvenire tra diversi tipi di soggetti:

  • Permuta diretta, in caso di scambio tra privati, dunque non sottoposti a regime IVA;
  • Permuta in conto vendita, nel caso un’impresa di costruzione vende un immobile sulla carta e accetta in conto vendita la casa di chi intende acquistare.
  • Permuta di tipo aziendale, se entrambi sono soggetti giuridici titolari di partita Iva.

Permuta immobiliare: i documenti necessari

In caso di permuta, sarà necessario presentare al notaio una serie di documenti. Consigliamo di fare riferimento alla lista di documenti richiesti dal proprio notaio, che potranno includere:

  • Atto di provenienza;
  • Relazione tecnica di conformità catastale contenente: – la descrizione analitica dei beni oggetto di permuta; – gli estremi catastali degli stessi; – la dichiarazione da parte del tecnico della corretta intestazione catastale dei beni; – la dichiarazione da parte del tecnico della conformità dello stato dei luoghi alla planimetria catastale depositata presso l’Agenzia del Territorio; – la dichiarazione del tecnico della conformità urbanistica con indicazione degli estremi di tutti i provvedimenti urbanistici rilasciati e/o richiesti.
  • Estratti dell’atto di nascita e dell’atto di matrimonio in carta semplice;
  • Attestazione di Prestazione Energetica (APE) per tutte le unità immobiliari oggetto di permuta (eccezion fatta per cantine, box auto, ecc.).

Sarà necessario inoltre fornire al Notaio informazioni circa:

  • esistenza o meno di regolamento condominiale e tabelle millesimali;
  • conformità o meno degli impianti esclusivi e condominiali (se esistenti) alla normativa in materia di sicurezza con riferimento all’epoca di realizzazione (con specificazione se si provvederà a consegnare in sede di rogito le relative certificazioni di conformità o rispondenza degli impianti);
  • esistenza o meno di delibere in materia di straordinaria manutenzione od innovazioni ancorchè i relativi lavori siano ancora da eseguire;
  • esistenza o meno di pendenze condominiali ordinarie;
  • informazioni circa l’esistenza di contratti di locazione in corso di validità.

Permuta di casa con mutuo

I paletti per la realizzazione di questa operazione non sono finiti: bisogna ricordarsi che le unità immobiliari devono essere del tutto privi di qualsiasi ipoteca o mutuo, altrimenti sarebbe proibito per legge eseguire qualsiasi tipo d'intervento su questi edifici.

Cosa accade se una delle case interessate dalla permuta è gravata da un mutuo? In questo caso le soluzioni sono due: chi è interessato alla casa con mutuo può accollarsi il mutuo (tramite il procedimento dell’accollo del mutuo), o addirittura estinguerlo in caso abbia la disponibilità finanziaria per farlo; oppure può accenderne uno nuovo che andrà a sostituire quello vecchio a nuove condizioni.

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