Quando conviene la surroga del mutuo e come ottenerla?

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surroga del mutuo

Con i tassi dei mutui ai minimi la surroga del mutuo è più conveniente e permette di risparmiare soldi e vivere con un pizzico di serenità in più.

Con i tassi dei mutui ai minimi storici, le notizie per i risparmiatori italiani non possono che essere positive. Decidere di cambiare istituto bancario porta vantaggi alle famiglie che, in questa situazione di crisi economica aggravata dall’emergenza sanitaria, sono alle prese con il pagamento delle rate del mutuo. Secondo i dati forniti dalla Banca d’Italia e relativi al semestre da gennaio a giugno 2020, le surroghe sono state pari a un volume di 4,6 miliardi di euro, che corrisponde al 18,3% del totale complessivo di mutui erogati alle famiglie.

Surroga mutuo significato

surroga del mutuo

Facciamo un passo indietro per permettere a tutti di capire di cosa stiamo parlando. 

La surroga del mutuo, chiamata anche portabilità del mutuo, consiste nel trasferire il mutuo ipotecario da una banca a un'altra banca per permettere al mutuatario di concordare condizioni più favorevoli.

Di fatto la surroga consente il trasferimento del mutuo a una nuova banca senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.

La surroga del mutuo permette di modificare, ad esempio, la tipologia di tasso (passando da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso o viceversa), ma anche l'importo della rata (riducendo la residua durata del mutuo per risparmiare sugli interessi, oppure allungarla per avere una rata mensile più leggera). Anche se non è possibile cambiare l’importo residuo del finanziamento, con la surroga si può ridurre il costo degli interessi sul mutuo.

È consentita la surroga del mutuo sia sulla prima casa (surroga mutuo prima casa) che sulla seconda casa, ma anche su mutui relativi ad attività commerciali e professionali.

Questa procedura è stata introdotta dal cosiddetto Decreto Bersani  (legge n. 40 del 2007) e permette di trasferire il proprio mutuo a costo zero, dato che non sono previsti oneri notarili e neppure i costi tipici dell’apertura di un nuovo mutuo (come le spese di istruttoria o di perizia dell’immobile, oltre alle imposte e commissioni).

Surroga del mutuo: Quando conviene?

surroga mutuo

Conviene sempre chiedere la surroga del mutuo? Il passaggio da una banca all’altra, deve, ovviamente, essere vantaggioso anche per l’istituto di credito che accoglie la domanda.

Tra i fattori che l’istituto di credito terrà in considerazione nominiamo:

  • il rapporto tra valore dell’immobile e debito residuo, non inferiore al 70%. 
  • capacità economica del mutuatario, che deve sempre poter dimostrare il suo grado di solvibilità, ovvero di poter restituire i suoi debiti alla scadenza.

MutuiOnline.it, il comparatore di mutui leader in Italia, offre un esempio pratico per capire quanto nella pratica può convenire la surroga.

Un risparmio che può arrivare fino a 30.000 euro: un esempio pratico

Il caso può essere quello di chi, nel 2013, ha stipulato un mutuo da 200.000 euro a 25 anni con un tasso pari al 4% (dato medio rapportato al 2013) e con una rata mensile pari a 792 euro.

Se questo risparmiatore avesse deciso di surrogare l’importo della rata sarebbe sceso a 606 euro, con un risparmio di 186 euro mensili. Per i 18 anni di debito residuo, la somma da versare è di circa 161.000 euro, calcolando anche le detrazioni fiscali sugli interessi, ma se si fosse scelto di surrogare ecco che il debito sarebbe sceso a circa 130.000 euro.

Prima di lanciarsi nella richiesta di una surroga del mutuo, consigliamo sempre di valutare attentamente la situazione, confrontando gli interessi a debito calcolati sul mutuo in corso e i tassi calcolati dalla banca surrogante. Solo così si può toccare con mano la convenienza effettiva prima di avviare la pratica di trasferimento.

Surroga: quali sono i documenti necessari?

mutuo banca

I documenti che ti saranno utili per la richiesta della surroga del mutuo sono documenti personali e documenti sul reddito. 

Tra i documenti personali, rientrano:

  • documenti di riconoscimento e codice fiscale degli intestatari del mutuo e, se presente, del garante. 
  • certificato di nascita
  • certificato di stato civile
  • Se si è coniugati, allegare anche l’Atto di matrimonio rilasciato dal Comune nel quale è stata celebrata l’unione, contenente tutte le convenzioni matrimoniali relative al possesso di beni. 
  • Nel caso in cui chi richiede la surroga sia divorziato o separato legalmente, alla documentazione va allegata anche una copia della sentenza del tribunale.

Tra i documenti sul reddito, per i lavoratori dipendenti citiamo:

  • ultime due buste paga, 
  • copia della Certificazione unica (oppure una copia del modello 730 o del modello Unico). 

In caso di lavoratori autonomi occorre allegare l’estratto che certifichi l’iscrizione alla Camera di commercio industria e artigianato. Per i liberi professionisti occorre allegare certificato di iscrizione all’Albo professionale. Entrambe le categorie devono inoltre presentare una copia della dichiarazione dei redditi (modello Unico). Talvolta è richiesto anche l’ultimo estratto del conto corrente e la visura camerale.

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Tra i documenti relativi al vecchio mutuo:

  • copia del compromesso
  • copia dell’atto di acquisto dell’immobile
  • copia della nota dell’iscrizione dell’ipoteca
  • copia del certificato di abitabilità
  • planimetria dell’immobile
  • conteggi relativi al debito residuo con l’altra banca calcolati al giorno esatto previsto per la firma della surroga

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