Se finora per registrare il preliminare di compravendita era necessario recarsi, entro 30 giorni dalla firma, presso un ufficio delle Entrate, dal 7 marzo si potrà fare tutto dalla propria scrivania: servirà semplicemente un accesso a internet, accedere all’area riservata dell’Agenzia delle entrate, selezionare dalla sezione “Servizi” la categoria “Fabbricati e terreni” e poi la voce “Registrazione atti privati”.

Il nuovo servizio telematico dell’Agenzia delle entrate permette di registrare online comodamente dal proprio pc, senza l’ostacolo di recarsi in ufficio, anche il contratto preliminare di compravendita attraverso il modello “Registrazione di atto privato” (Rap). La richiesta di registrazione può essere inviata, insieme agli eventuali documenti da allegare, attraverso la procedura web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate.

Questa funzionalità, prima limitata al comodato d’uso, è ora accessibile grazie al nuovo modulo aggiuntivo del Rap approvato con il provvedimento del direttore delle Entrate del 1° marzo.

Si tratta di una possibilità, prevista con l’intento di semplificare la procedura, e non di un obbligo atteso che i soggetti non obbligati alla registrazione telematica possono comunque presentare il modello “Rap” presso un ufficio dell’Agenzia.

La registrazione del contratto preliminare di compravendita, conosciuto come “compromesso”, è un atto dovuto ai fini fiscali e grava sulle parti contrattuali (ma anche sul Notaio nel caso in cui sia da lui redatto, e sull’eventuale mediatore immobiliare nel caso in cui sia intervenuto per la conclusione dell’accordo).

Il preliminare di compravendita è, in effetti, un contratto vero e proprio, con cui le parti - chi acquista e chi vende - si obbligano a stipularla in un momento successivo.

Trattandosi di un contratto vero e proprio, è soggetto, ai fini fiscali, alla registrazione. Se finora per adempiere a questo incombente fiscale serviva presentare la richiesta e la documentazione cartacea presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, ora sarà tutto più semplice.

Il contratto preliminare (compromesso) deve indicare necessariamente:

• i dati delle parti;
• l’immobile oggetto della futura vendita con le eventuali pertinenze (ad es. la cantina, il garage);
• il diritto che viene trasferito (proprietà, usufrutto, superficie, ecc.);
• il prezzo;
• il termine entro il quale deve essere stipulato il contratto definitivo.

Il venditore deve allegare al compromesso:

• atto di provenienza, per dimostrare la titolarità del bene.
• certificazione ipocatastale, necessaria a dimostrare la libertà del bene da vincoli e pesi.
• Nel caso di fabbricati, è opportuno inserire anche i dati catastali e allegare una planimetria.
• Il certificato di agibilità
• L’Ape (attestato di prestazione energetica) non va necessariamente allegato, ma è comunque opportuno farlo per evitare future contestazioni in merito alle qualità del bene. Il proprietario ha comunque l’obbligo di consegnare, al momento delle trattative, tale attestato. 

Compratore e acquirente, prima dell’effettivo passaggio di proprietà dell’immobile, sottoscrivono un accordo per impegnarsi entrambi a stipulare un successivo contratto di compravendita per il definitivo trasferimento dell’immobile. 

Il modello è composto da una parte generale, contenente dati comuni a tutti gli atti privati, e di una parte speciale riservata a informazioni specifiche riguardanti il tipo di contratto da registrare (in questo caso l’accordo preliminare di compravendita).

Insieme al modello, servirà trasmettere la copia dell’atto da registrare firmato dalle entrambe parti ed eventuali altri documenti come scritture private, inventari, mappe, planimetrie e disegni. Questi documenti andranno allegati in un unico file, in formato TIF e/o TIFF e PDF/A (PDF/A-1a o PDF/A-1b).

Questa procedura messa a disposizione dell’Agenzia delle entrate, non solo permette di compilare e registrare online il modello senza bisogno di recarsi presso gli ufficio e senza installare alcun software, ma calcola automaticamente le imposte in autoliquidazione (registro e/o bollo), che possono essere versate contestualmente con richiesta di addebito diretto sul conto corrente del dichiarante.