Proposta di Acquisto Casa: Modello e Documenti Indispensabili

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Tutto su come presentare una proposta irrevocabile di acquisto casa vincolante e sicura

Hai trovato la casa perfetta e non vuoi fartela sfuggire? La prima cosa che devi fare è presentare il prima possibile una proposta irrevocabile di acquisto casa. Si tratta dell’offerta scritta e formale che l’acquirente fa al venditore. Se quest’ultimo la accetta, entro il termine stabilito dal documento stesso, allora ha inizio il percorso che porta all’atto di compravendita vero e proprio. La proposta di acquisto casa non è solo una formalità: è un atto vincolante, dato che - quando viene accettata dal venditore - diventa un vero e proprio contratto preliminare d'acquisto. Per questo è importante che la proposta sia redatta senza errori: quanto più sarà dettagliata e precisa, tanto meno rischierai brutte sorprese al momento dell’acquisto. Nella proposta di acquisto casa, quindi, è bene specificare tutti i dettagli catastali dell’immobile che si sta acquistando, per non rischiare di scoprire troppo tardi che una parte dell’abitazione non è registrata al Catasto. O ancora, è opportuno specificare che sulla casa non gravano ipoteche o mutui. Se così non fosse, dovrà risponderne il proprietario che ha firmato e accettato l’offerta. Per quanto riguarda l’acquirente, nella proposta è libero di vincolare l’acquisto dell’immobile all’ottenimento di un mutuo. È fondamentale che questa condizione sia esplicitata nella proposta d’acquisto casa, altrimenti - se non la banca non dovesse concedergli il mutuo - potrebbe incorrere in gravi problemi.

Proposta di Acquisto Casa: Che Cos’è e Come Presentarla

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La proposta irrevocabile di acquisto casa è un documento fondamentale, che pone le basi dell’intera compravendita dell’immobile. Attenzione, però, che per avere valore ed essere davvero vincolante, l’offerta deve essere accompagnata da un assegno a titolo di caparra e contenere un termine perentorio entro il quale l’acquirente deve decidere se accettarla o meno

Caparra

Per “blindare” la proposta di acquisto casa si deve presentare insieme con questa un assegno intestato al venditore. Se il documento è scritto correttamente, il proprietario ha accettato l’offerta e poi si è tirato indietro, dovrà infatti restituire un importo doppio rispetto alla cifra dell’assegno. Dall’altra parte, se sarà l’acquirente a cambiare idea, perderà l’intera somma. Ecco perché più la caparra è ricca, più è vincolante. Allo stesso tempo, visto il rischio di perderla, non è consigliabile strappare un assegno troppo alto. Generalmente basta qualche migliaio di euro. Non c’è però una cifra fissata per legge, come 5.000 euro o 10.000 euro, dipende anche dal valore dell’immobile. Il proprietario che ad esempio dopo aver accettato una prima proposta, ne riceva una seconda più alta, maggiore anche della prima sommata a una cifra doppia di quella della caparra (ovvero quanto dovrà restituire per tirarsi indietro), avrà convenienza a scindere il patto. Un ragionamento che si può applicare anche all’acquirente: se insieme alla proposta di acquisto casa ha presentato un assegno basso (ad es. 1.000 euro), può tirarsi indietro senza perderci molto. Questo chiaramente lo sa anche il proprietario, che per questo motivo potrebbe non valutare seriamente l’offerta presentatagli.

Termine 

Nella proposta di acquisto casa dev’essere esplicitato il termine perentorio entro cui il proprietario deve accettare o rifiutare l’offerta. Attenzione: non può modificarla, ma al massimo presentare una controproposta

È opportuno che il termine concesso al proprietario per decidere non sia troppo ampio, perché così gli si dà la possibilità di ricevere nel frattempo altre proposte di acquisto. Generalmente si indica una settimana, un termine più che ragionevole. Ci sono poi eccezioni: se un immobile è intestato a più persone, che magari non vivono nello stesso luogo e devono tutte valutare e accettare/rifiutare la proposta, allora il termine potrebbe essere esteso. 

L’offerente/acquirente deve essere informato per iscritto dell’eventuale accettazione entro la data di scadenza della proposta irrevocabile d’acquisto. La comunicazione deve avvenire o tramite posta elettronica certificata (PEC) o per telegramma. 

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Proposta di Acquisto Casa Tramite Agenzia

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Anche se si sta acquistando casa attraverso un’agenzia immobiliare, si deve presentare una proposta irrevocabile di acquisto. Il vantaggio è che sarà l’agente a indicarci la cifra dell’assegno da presentare. Attenzione però che l'assegno di caparra va intestato al proprietario e non all'agenzia. Qui però potrà essere conservato in cassaforte fino al termine in cui il proprietario accetta/rifiuta la proposta. Ma soprattutto il professionista può aiutarci nella compilazione del documento, suggerendoci cosa indicare nelle note e fornendoci i dettagli sull’immobile da specificare.

Fidarsi è bene, non fidarsi è meglio: un detto che vale a maggior ragione quando si va incontro in quello che con tutta probabilità è l’acquisto più importante della propria vita. Senza mettere in dubbio la buona fede e la professionalità dell’agente immobiliare a cui ci siamo affidati, è opportuno comunque fare qualche controllo sulla casa che abbiamo deciso di acquistare, prima di presentare l’offerta: ci sono ipoteche sulla casa? A chi è intestata? Ci sono spese condominiali arretrate? Al catasto come risulta l’immobile? In questa guida ti spieghiamo dettagliatamente come dare risposta a tutte queste domande.

L’ultimo consiglio è quello di leggere attentamente la proposta di acquisto casa prima di firmarla e a non vergognarsi di porre quante più domande: pensi che le condizioni dell’immobile non siano ben esplicitate? Temi che la casa ti venga venduta con dentro ancora gli inquilini del precedente proprietario? Hai paura di perdere i soldi dell’offerta, se non ti concedano il mutuo? Sono timori più che giustificati, parlane con l’agente immobiliare e pretendi che il documento ti protegga al massimo.

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Proposta di Acquisto Casa Tra Privati

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Acquistare una casa senza l’intermediari consente sicuramente di risparmiare. L’agenzia, infatti, ha un costo che è proporzionale al prezzo a cui si acquista l’immobile. Anche se passare per un professionista non protegge al 100% dalle fregature, arrischiarsi in una compravendita tra privati può essere ancora più rischioso. Noi abbiamo preparato una guida per chi decide di farlo. Il suggerimento, poi, è quello di fare il maggior numero possibile di verifiche sull’immobile e sul venditore, per esempio richiedendo online un controllo completo sulla casa o documenti come la visura catastale e la visura ipotecaria. Come vi spieghiamo qui, è bene accertarsi anche del fatto che il venditore sia l’effettivo e unico proprietario, che nell’immobile non ci siano inquilini difficili poi da mandare via. Se hai il dubbio, poi, che il valore della casa sia inferiore al prezzo di vendita, richiedi una perizia, anche online. 

Se dopo tutti questi controlli, sei convinto a presentare una proposta di acquisto, devi allora redigerla nel modo più preciso ed esaustivo possibile. Qui puoi scaricare un modello di proposta irrevocabile di acquisto casa, che puoi modificare secondo le tue esigenze. Vediamo insieme di cosa si compone.

Proposta di Acquisto Casa: Modello e Documenti

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Come abbiamo detto, quanto più la proposta di acquisto casa è precisa, tanto più tutela l’acquirente. Oltre a essere corredata da un assegno e a contenere un termine perentorio e non troppo largo entro il quale il venditore deve accettarla o rifiutarla, è opportuno che l’offerta contenga i dettagli dell’immobile e quelli dei passaggi della compravendita, stabilendo con precisione i termini e le modalità di pagamento.

Dati anagrafici acquirente

La prima parte della proposta di acquisto casa va compilata con i dati anagrafici dell’acquirente, che non necessariamente sarà il futuro proprietario dell’immobile. Infatti si può comprare una casa e intestarla ad altri. Il caso più tipico è quello di un genitore che compra la prima casa al proprio figlio. Questo non interessa in fase di proposta, che viene comunque presentata dall’acquirente, senza menzionare l’eventuale futuro intestatario, che verrà nominato nel contratto definitivo.

Dati catastali immobile

La seconda parte della proposta di acquisto casa è quella che contiene i dati catastali dell’immobile: da quelli più generici, come il Comune in cui si trova, la via, il numero civico e il piano, nel caso di un condominio; fino ai dettagli sul numero di locali, l’eventuale presenza di terrazzi/balconi e di box, posto auto cantina o solaio di pertinenza. È opportuno indicare nella proposta di acquisto casa tutti i dati presenti in una visura catastale.

Dati anagrafici venditore

La terza parte della proposta di acquisto casa è quella che contiene i dati del venditore. La premura dev’essere quella di verificare che lo sia davvero: per farlo anche in questo caso è sufficiente una visura catastale

È bene mettere per iscritto anche il fatto che l’immobile sia di piena proprietà del venditore e libero da ipoteche o altri gravami. Si può richiede una visura ipotecaria per essere sicuri che sia davvero così.

Stato immobile

Nella proposta di acquisto casa è opportuno indicare se l’immobile è libero, occupato dal proprietario, dato in locazione o ancora da consegnare. In ogni caso, bisogna precisare la data entro cui verrà consegnato o verrà liberato da proprietario o inquilini. In quest’ultimo caso, poi, è bene mettere per iscritto che la casa verrà consegnata libera da persone. Salvo il caso, ovviamente, in cui non si tratti di un acquisto per un immobile da mettere a rendita e l’acquirente sia quindi d’accordo a mantenere gli inquilini del precedente proprietario.

Prezzo e pagamento

La proposta di acquisto casa deve contenere una cifra offerta. Se per il venditore non fosse sufficiente, potrà presentare una controproposta. L’acquirente ha però il compito di stabilire una prima somma. Oltre a questo, nell’offerta deve indicare anche come e entro quando intende saldarla. Come spiegato, esiste la possibilità di subordinare l’offerta alla concessione del mutuo. Questo, se da un lato garantisce l’acquirente che teme di non ottenerlo, dall’altro può intimorire il proprietario, che - sapendo che la proposta di acquisto casa potrebbe non andare in porto - legittimamente continuerà a fare vedere l’immobile ad altre persone.

Dati compravendita

La proposta di acquisto casa deve contenere il termine entro cui il venditore può decidere se accettarla o rifiutarla. Inoltre, è bene che in essa venga specificata anche la scadenza per il contratto definitivo e l’indicazione del Notaio presso cui si stipulerà. Da precisare sono anche le penali per l’una o l’altra parte nel caso si tirino indietro: ad esempio la restituzione di una cifra doppia rispetto alla caparra da parte del venditore o la rinuncia alla caparra da parte dell’acquirente. Una volta firmata dal proprietario, la proposta di acquisto casa si ritiene a tutti gli effetti un contratto preliminare di vendita.

Documenti 

Alla proposta di acquisto casa non è necessario allegare documenti, ma solo l’assegno di caparra. Tuttavia è bene indicare già quali documenti andranno allegati dal proprietario al contratto vero e proprio, tra cui tutte le visure storiche e aggiornate, eventuali condoni e la certificazione energetica.

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