Difformità catastale: cosa si rischia?

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difformità catastale

La difformità catastale deve essere corretta prima della compravendita, che è considerata nulla se i documenti catastali e lo stato di fatto dell'immobile non coincidono.

Quali rischi se la casa non è conforme al catasto?

Quando una casa non è conforme al catasto si parla di difformità catastale, ovvero la mancata corrispondenza fra lo stato di fatto di un immobile e la relativa documentazione catastale, cioè visura e planimetria catastale.

Ogni casa deve infatti risultare conforme al catasto e non deve esserci alcuna difformità tra l’immobile effettivo e la sua documentazione catastale. In caso contrario, ogni eventuale atto di compravendita, ma anche di donazione e divisione, su quell’immobile risulterà nullo. Se il nuovo proprietario comprasse l’immobile senza aver condotto le opportune verifiche, comprerà anche le irregolarità.

Come ovviare ad eventuali difformità?

Prima di procedere al passaggio di proprietà è sempre buona norma verificare ogni documento, innanzitutto per assicurarsi che l’immobile non sia gravato da vincoli, come ipoteca o pegno. Inoltre, verificare le planimetrie e visure catastali per assicurarsi che siano effettivamente conformi allo stato di fatto dell’immobile. Importante anche la regolarità urbanistica per verificare l'inesistenza di irregolarità o abusi edilizi.

La verifica riguarda sia la visura catastale (inclusi i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità) che la planimetria catastale (rappresentazione grafica.

Correggere le difformità catastali

Puoi correggere la visura catastale, aggiornando informazioni quali: errori ortografici nell’intestazione dell’immobile (nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale, indirizzo) e gli errori presenti sui dati dell’immobile (indirizzo, n. civico, piano, ecc.), utilizzando il servizio di correzione visura catastale.

Per la modifica della planimetria catastale allo stato di fatto dei luoghi, sarà necessario utilizzare il servizio di variazione planimetria catastale: può succedere spesso che le planimetrie depositate presso gli uffici Catastali non corrispondano alle reali caratteristiche dell’immobile. Pur avendo svolto modifiche interne con le autorizzazioni necessarie, accade che esse non vengano aggiornate in Catasto. I nostri tecnici abilitati seguiranno la pratica per conto tuo e procederanno alla correzione della planimetria.

Una compravendita in tutta sicurezza

Se sei l'acquirente è tuo diritto esigere che il proprietario provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito. Puoi fare inserire la realizzazione dell'aggiornamento catastale come clausola sospensiva del preliminare di compravendita che sottoscriverai solo quando la documentazione catastale risulti corretta.

Se invece stai vendendo, per evitare perdite di tempo e contestazioni, prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni.

Lievi difformità catastali

Come anche indicato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010 in presenza di lievi difformità catastali puoi evitare l'aggiornamento della planimetria catastale. Dalla circolare dell’Agenzia sono considerate lievi difformità tutte le variazioni allo stato dei luoghi rispetto a quanto indicato nelle planimetrie catastali che non hanno comportato: variazione al numero dei vani, cambi di destinazione d’uso anche parziali, aumento della superficie calpestabile, variazione del numero di unità, ecc...

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