Contratto Locazione Commerciale: Tipologie, Documenti e Registrazione

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Tutte le informazioni e i documenti necessari per stipulare un contratto di locazione commerciale

Il contratto di locazione commerciale è l’accordo d’affitto che si stipula per gli immobili ad uso non abitativo, da destinare cioè ad attività commerciali, industriali, artigianali, ma anche ad esercizi di natura turistica, come gli stabilimenti balneari, alberghiera, ricreativa e teatrale. Sono tenuti a stipulare un contratto di locazione commerciale anche tutti i lavoratori autonomi che affittano un locale per svolgere la loro attività. Il contratto di locazione commerciale si differenzia da quello abitativo per tipologia, durata, disciplina di revoca e tassazione. Per quanto riguarda i documenti necessari, come la planimetria catastale e la Certificazione di Prestazione Energetica (APE), sono gli stessi del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo.

Contratto Locazione Commerciale: Tipologie e Durata

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Esistono principalmente due forme di contratto di locazione commerciale, che si distinguono tra loro in base alla durata, perché il primo è di 12 anni (6 + 6), mentre il secondo di 18 (9 + 9), a cui si aggiungono il contratto di natura transitoria e quello stagionale, tipico ad esempio degli stabilimenti balneari:

Contratto Locazione Commerciale 6 + 6

È questa la formula standard del contratto di locazione commerciale. Si applica infatti ai locali da destinare a tutte le attività commerciali, industriali, artigianali o a quelle svolte da lavoratori autonomi. A fare eccezione sono solo gli immobili destinati a strutture ricettive, in cui il contratto ha durata maggiore. 

Trascorsi i primi 6 anni, il contratto si riterrà automaticamente rinnovato per altri 6 anni alle stesse condizioni, se non sarà stata inviata alcuna disdetta

  • Il locatario che non intende rinnovare il contratto, può inviare una disdetta mediante raccomandata con ricevuta di ritorno (AR), raccomandata a mano o PEC, almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. La comunicazione dovrà contenere la causa per la quale l’utente non intende più rinnovare il contratto. 
  • Il locatore può negare il rinnovo dell’accordo per ulteriori 6 anni solo se l’immobile gli servirà per avviare un’attività propria o dovrà destinare l’immobile ad abitazione propria. 
  • Trascorsi i primi 6 anni, le parti possono anche accordarsi per rivedere i termini del contratto.

Contratto Locazione Commerciale 9 + 9

Si tratta dell’accordo per l’affitto di strutture ricettive, come alberghi e ristoranti. Rientrano nella categoria anche tutte le attività d’impresa assimilate, come case di cura, pensioni, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, ecc. 

Trascorsi i primi 9 anni, il contratto si riterrà automaticamente rinnovato per altri 9 anni alle stesse condizioni, se non sarà stata inviata alcuna disdetta.

  • Il locatario che non intende rinnovare il contratto, può inviare una disdetta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (AR), raccomandata a mano o PEC, almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. La comunicazione dovrà contenere la causa per la quale l’utente non intende più rinnovare il contratto. 
  • Il locatore può negare il rinnovo dell’accordo per ulteriori 9 anni solo se l’immobile gli servirà per avviare un’attività propria o dovrà destinare l’immobile ad abitazione propria. 
  • Trascorsi i primi 9 anni, le parti possono anche accordarsi per rivedere i termini del contratto.

Contratto Locazione Commerciale Transitorio

È possibile stipulare un contratto di affitto per un locale destinato a uso commerciale per un periodo di tempo inferiore ai 6 anni + 6 o ai 9 anni + 9. Questa possibilità, tuttavia, è ammessa solo per chi dimostra che l’attività è di carattere transitorio o che non si ha la certezza che continuerà nel tempo. Un esempio di questo genere di attività possono essere negozi o show room finalizzati a vendere rimanenze di magazzino. La Cassazione ha chiarito che non è il tipo di attività commerciale a determinare di per sé la natura transitoria, ma le circostanze. Ad esempio un’attività può essere aperta per un determinato periodo, perché collegata a un evento.

Attenzione: se nel contratto non è specificata la durata o è inferiore a quella minima prevista dalla legge, senza che vi sia una ragione determinata dalla natura transitoria dell'attività, esso sarà da ritenersi automaticamente esteso ai tempi previsti, vale a dire 6 anni + 6 o 9 anni + 9, a seconda dei casi.

Contratto Locazione Commerciale Stagionale

È il contratto che si utilizza per le attività d’impresa stagionali. Un esempio su tutti sono gli stabilimenti balneari, ma può accadere lo stesso per il bar di una piscina aperta solo d’estate o per un rifugio di montagna accessibile solo d’inverno. In questo caso il contratto ha durata stagionale, ma il locatario è comunque obbligato a locare l’immobile al conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto, per la stessa stagione l’anno successivo e per tutti gli anni di validità, 6 o 9 a seconda dei casi visti sopra.

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Contratto Locazione Commerciale: Documenti per Stipularlo 

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Il contratto di locazione commerciale differisce da quello abitativo non solo per la durata e per lo scopo a cui è adibito il locale, ma anche per la tipologia di contribuzione: al contratto di locazione commerciale non può essere applicata la “cedolare secca”, ma solo il regime ordinario.

A parte questo, la stipula del contratto di locazione commerciale segue le stesse regole previste per quello abitativo:

Il contratto di affitto deve contenere una serie di informazioni:

  • Nome del titolare dell’immobile e nome dell’inquilino (in questo caso una società o un lavoratore autonomo); 
  • Identificazione dell’immobile con la specifica che si tratta di uso commerciale;
  • Data d’inizio della locazione e durata del contratto;
  • Canone mensile; 
  • Dettagli sulla caparra, che per legge non può essere superiore a 3 mensilità; 
  • Modalità aggiornamento Istat; 
  • Condizioni in cui si trova l’immobile al momento del contratto. 
  • Specifica delle spese a carico del proprietario e quelle a carico dell’inquilino; 
  • Eventuali norme per la recessione del contratto; 
  • Inventario della situazione in cui si trova l’immobile prima dell’ingresso del nuovo affittuario.

Al contratto vanno allegati poi una serie di documenti: 

  • La fotocopia del documento di identità e il codice fiscale di locatore e conduttore (se il conduttore è extracomunitario è necessario allegare anche copia del permesso di soggiorno);
  • I dati dell'immobile concesso in locazione, che si possono ricavare da una visura catastale aggiornata;
  • La planimetria catastale dell'immobile oggetto del contratto di locazione;
  • L’estratto conto spese condominiali per imputare correttamente l'eventuale addebito a conguaglio e la suddivisione tra canone di locazione e rimborso spese;
  • Una copia della Certificazione di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità.

Contratto Locazione Commerciale: la Registrazione 

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Il contratto di locazione commerciale, così come quello abitativo, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno. Esistono tre modalità di registrazione:

1) Registrazione Contratto di Locazione per Via Telematica

La registrazione contratto di locazione per via telematica si può fare utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. Questa modalità è obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri.

Se si decide di procedere alla registrazione contratto di locazione per via telematica, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, l'applicazione da utilizzare è il software RLI.

2) Registrazione Contratto di Locazione Presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate

I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica, possono richiedere la registrazione contratto di locazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, a cui è necessario presentare:

  • Almeno 2 originali del contratto di locazione;
  • Il modello RLI compilato;
  • contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, dell’importo di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
  • La ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi (come detto, per il contratto di locazione commerciale non si può optare per il regime di "cedolare secca")

Dopo la richiesta di registrazione contratto di locazione, l’Agenzia delle Entrate provvederà a restituire, timbrata e firmata, la copia del contratto e rilascerà la ricevuta dell’avvenuta consegna.

3) Registrazione tramite intermediario

Se si decide di procedere alla registrazione contratto di locazione tramite un intermediario, rivolgendosi a un libero professionista, a un'associazione di categoria o a un Caf, quest’ultimo deve rilasciare, all’assunzione dell’incarico, una dichiarazione datata e sottoscritta con cui si impegna a provvedere alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni. Inoltre, deve consegnare al contribuente:

  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione)
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Per la registrazione di un contratto di locazione commerciale, occorre pagare:

  • l’imposta di registro: è una percentuale che varia (dallo 0,5 al 2% del canone annuo, in base all’immobile locato). Il pagamento è dovuto in solido da proprietario e inquilino, che di solito fanno a metà. Per i contratti che durano più anni si può scegliere di pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto o di versare l’imposta anno per anno, entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Quando si sceglie di pagare annualmente, il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro, per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore.
  • L’imposta di bollo. Per ogni copia di contratto da registrare, occorre apporre una marca da bollo di 16 euro ogni 4 facciate.
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