Cos'è e come si registra un Contratto di Locazione Commerciale

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Tutte le informazioni e i documenti che ti serviranno per registrare un contratto di locazione commerciale.

Affittare un locale commerciale 

Il contratto di locazione commerciale è l’accordo d’affitto che si stipula per gli immobili ad uso non abitativo, da destinare cioè a:

  • attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggi e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili;
  • esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

La principale differenza rispetto alla locazione di un immobile ad uso abitativo sta proprio nella destinazione d’uso degli spazi oggetto di locazione che, in caso di affitto di locali commerciali, non potranno essere destinati ad uso abitativo, ma prettamente ad uso commerciale. 

Il contratto di locazione commerciale si differenzia da quello abitativo anche per tipologia, durata, disciplina di revoca e tassazione. Per quanto riguarda i documenti necessari, come la planimetria catastale e la Certificazione di Prestazione Energetica (APE), sono gli stessi del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo.

Quanto dura un contratto di locazione commerciale

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La durata minima dei contratti di locazione commerciale è di almeno sei anni rinnovabile per altri sei (6 + 6), per le attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. Il contratto non può essere inferiore a 9 anni (e rinnovabile per altri 9), nei contratti relativi ad immobili urbani adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di imprese assimilate (case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, carrozze letto e simili). 

Per le attività d’impresa stagionale, il locatore è obbligato ad affittare l’immobile per la stessa stagione dell’anno successivo allo stesso conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di 6 anni consecutivi o 9 anni se si tratta di utilizzazione alberghiera.

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Il rinnovo e la disdetta del contratto di locazione a uso commerciale

Proprio come per il contratto residenziale, la disdetta del contratto deve avvenire entro un certo tempo prima della scadenza, altrimenti il contratto sarà rinnovato. Nei contratti di sei anni la disdetta va comunicata almeno 12 mesi prima della scadenza, con raccomandata o PEC. Nei contratti di 9 anni la disdetta va comunicata almeno 18 mesi prima della scadenza.

Tuttavia, il locatore può recedere dal contratto per giusta causa, ad esempio per adibire l’immobile ad abitazione propria (o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta), per ristrutturare, demolire o ricostruire l’immobile. In tal caso il proprietario dell’immobile dovrà avvisare con raccomandata con ricevuta di ritorno (AR) o PEC almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza. Con Aruba PEC su Pratiche.it puoi acquistare una PEC a soli 5,00€ + IVA all'anno!

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Tipologia di contratto di locazione commerciale

Contratto di Locazione Commerciale 6 + 6

È questa la formula standard del contratto di locazione commerciale. Si applica infatti ai locali da destinare a tutte le attività commerciali, industriali, artigianali o a quelle svolte da lavoratori autonomi. A fare eccezione sono solo gli immobili destinati a strutture ricettive, in cui il contratto ha durata maggiore. 

Trascorsi i primi 6 anni, il contratto si riterrà automaticamente rinnovato per altri 6 alle stesse condizioni, se non sarà stata inviata alcuna disdetta. 

Contratto di Locazione Commerciale 9 + 9

Si tratta dell’accordo per l’affitto di strutture ricettive, come alberghi e ristoranti. Rientrano nella categoria anche tutte le attività d’impresa assimilate, come case di cura, pensioni, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie, ecc. 

Contratto di Locazione Commerciale Transitorio

È possibile stipulare un contratto di affitto per un locale destinato a uso commerciale per una durata inferiore ai 6 anni + 6 o ai 9 anni + 9. La transitorietà non potrà dipendere dalla volontà del locatore, ma dall'uso che il conduttore farà dell'immobile. L’attività da esercitare nell'immobile dovrà avere per sua natura carattere transitorio, ad esempio un temporary shop, uno spazio per un comitato elettorale. 

La Cassazione ha chiarito che non è il tipo di attività commerciale a determinare di per sé la natura transitoria, ma le circostanze. Ad esempio un’attività può essere aperta per un determinato periodo, perché collegata a un evento.

Contratto di Locazione Commerciale Stagionale

È il contratto che si utilizza per le attività d’impresa stagionali. Un esempio su tutti sono gli stabilimenti balneari, ma può accadere lo stesso per il bar di una piscina aperta solo d’estate o per un rifugio di montagna accessibile solo d’inverno. In questo caso il contratto ha durata stagionale, ma il locatario è comunque obbligato a locare l’immobile al conduttore che gliene abbia fatto richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto, per la stessa stagione l’anno successivo e per tutti gli anni di validità, 6 o 9 a seconda dei casi visti sopra.

I documenti necessari per il Contratto Locazione Commerciale

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La stipula del contratto di locazione commerciale segue le stesse regole previste per quello abitativo

Al contratto vanno allegati una serie di documenti: 

  • Fotocopia del documento di identità e codice fiscale di locatore e conduttore (copia del permesso di soggiorno se il conduttore è extracomunitario);
  • Dati catastali dell'immobile, che si possono ricavare da una visura catastale aggiornata;
  • Planimetria catastale dell'immobile oggetto del contratto di locazione;
  • Certificato di Abitabilità/Agibilità;
  • Per immobili in condominio: spese condominiali, regolamento condominiale, generalità e recapito telefonico dell’amministratore;

Copia della Certificazione di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità.

Registrare il Contratto di Locazione Commerciale

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Il contratto di locazione commerciale, così come quello abitativo, va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. Non c’è obbligo di registrazione per chi prendi un immobile in locazione per meno di trenta 30 giorni l’anno. La legge di bilancio del 2019 ha inoltre «sdoganato» il regime della cedolare secca anche per l’affitto di negozi e botteghe, ovvero di quelle attività che rientrano nella categoria catastale C/1. In precedenza, infatti, chi decideva di locare un immobile commerciale doveva obbligatoriamente affidarsi alla tassazione ordinaria.

Esistono tre modalità di registrazione:

  1. Registrazione Contratto di Locazione Online

La registrazione contratto di locazione online si può fare utilizzando il sito dell’Agenzia delle Entrate. Questa modalità è obbligatoria per chi possiede più di dieci immobili o per gli agenti immobiliari, facoltativa per tutti gli altri.

Se si decide di procedere alla registrazione contratto di locazione per via telematica, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, l'applicazione da utilizzare è il software RLI.

  1. Registrazione Contratto di Locazione presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate per chi non ha l’obbligo della registrazione telematica. Presentare:
  • 2 copie originali del contratto di locazione;
  • Il modello RLI compilato;
  • Bollo da 16 euro ogni quattro facciate scritte e comunque ogni cento righe;
  • La ricevuta di pagamento delle imposte dovute e i contrassegni telematici per l’imposta di bollo.

Dopo la richiesta di registrazione contratto di locazione, l’Agenzia restituirà una copia con gli estremi della registrazione certificando in tal modo la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia.

  1. Registrazione tramite intermediario

Rivolgendosi a un professionista, associazione di categoria o Caf che si faccia carico dell’onere, quest’ultimo deve rilasciare, all’assunzione dell’incarico, una dichiarazione datata e sottoscritta con cui si impegna a provvedere alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni. Inoltre, deve consegnare al contribuente:

  • due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione)
  • una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Per la registrazione di un contratto di locazione commerciale, occorre pagare:

  • l’imposta di registro: a carico del locatore e del conduttore in parti uguali, è all’1% del canone annuo purché chi la versi sia un soggetto con partita Iva. In caso contrario, è assoggettata all’aliquota del 2%.
  • L’imposta di bollo: a carico del solo locatario, è pari a 16 euro ogni quattro facciate del contratto o ogni 100 righe.
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