Sono sempre di più gli italiani che scelgono di affidarsi alla cedolare secca per la gestione di seconde e terze case concesse in locazione. I dati diffusi dal Dipartimento delle Finanze mostrano un gradimento crescente per questa formula facoltativa applicabile sui redditi prodotti dall'affitto dei propri immobili, in alternativa alle più tradizionali Irpef, imposte di bollo e di registro. La cedolare secca, come abbiamo spiegato in modo approfondito, è un regime di tassazione alternativo al quale può aderire chi percepisce redditi dalla locazione di immobili o chi gode di diritti reali su di essi.

Nel 2021, la cedolare secca ha convinto oltre 2,9 milioni di contribuenti italiani, generando un imponibile per le casse dello Stato di oltre 18 miliardi di euro, con un incremento del 5% rispetto al 2020. L'imposta dichiarata ammonta a oltre tre miliardi e 100 milioni di euro, di cui il 79% deriva dall'applicazione dell'aliquota del 21%. Secondo le recenti statistiche diffuse dal Dipartimento delle Finanze, si evidenzia una crescita dei redditi derivanti da immobili locati soggetti alla tassazione sostitutiva, nota come cedolare secca. In particolare, si è registrato un aumento del 2,2% per coloro che adottano una flat tax del 21% e un incremento dell'8,9% per chi affitta l'immobile a canoni concordati, applicando quindi una cedolare secca del 10%.

Il 48% dei contribuenti che hanno scelto l'aliquota al 21% ha un reddito compreso tra i 20.000 e i 50.000 euro, così come il 49% di chi ha optato per la flat tax al 10%. La distribuzione regionale mostra che l'utilizzo della cedolare secca al 21% è prevalente in Lombardia (22,5% dei soggetti), mentre quella al 10% prevale nel Lazio (17,5% dei soggetti).

Confrontando i dati del 2020 con quelli del 2021, la crescita più marcata del ricorso alla cedolare secca si è registrata al Sud Italia (+6,9%) e nelle isole (+9,7%). 

Un discorso diverso riguarda gli affitti brevi, con contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. L'Agenzia delle Entrate ricorda che dal 2021 l'applicabilità della cedolare secca al 21% su locazioni brevi è prevista solo per un massimo di quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale. Le dichiarazioni arrivate al Fisco per gli affitti brevi si fermano sotto quota 17.000, per un valore totale di 121 milioni di euro.

L’opzione della cedolare secca è attivabile sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. In quest’ultimo caso, la registrazione segue le regole ordinarie ma le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Con la stipula del contratto di locazione si definiscono tutte le clausole e le condizioni stabilite da locatore e conduttore e si mette per iscritto il testo da firmare. In questa prima fase, è necessario che al documento siano allegati: 

• La fotocopia del documento di identità e il codice fiscale di locatore e conduttore (se il conduttore è extracomunitario è necessario allegare anche copia del permesso di soggiorno);
• I dati dell'immobile concesso in locazione, che si possono ricavare da una visura catastale aggiornata;
• La planimetria catastale dell'immobile oggetto del contratto di locazione;
• L’estratto conto spese condominiali per imputare correttamente l'eventuale addebito a conguaglio e la suddivisione tra canone di locazione e rimborso spese;
• Una copia della Certificazione di Prestazione Energetica (APE) in corso di validità;
• La certificazione attestante la superficie convenzionale dell'immobile da locare rilasciata da un professionista; 
• La certificazione dei dati anagrafici dei familiari o delle persone conviventi con il conduttore in quanto dovranno essere espressamente indicati nel contratto;
• Il codice IBAN del locatore per l'addebito telematico della marche da bollo, se dovute, e dell'imposta di registro nel caso in cui il locatore stesso non eserciti l'opzione per la cedolare secca;
• una copia dell'eventuale garanzia fideiussoria per l’affitto.