Planimetria catastale non conforme alla realtà: cosa fare?

| casa
Planimetria catastale

Se la planimetria catastale non è conforme allo stato di fatto di un immobile, si deve prima procedere alla regolarizzazione edilizia e all'aggiornamento della planimetria catastale.

In caso di compravendita, donazioni e divisioni di un immobile, il notaio ha il compito di accertare che la planimetria in Catasto e lo stato di fatto dell’immobile coincidano. Negli atti di Compravendita immobiliare, il venditore dichiara espressamente che la Planimetria depositata in Catasto corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, pena la nullità dell’atto.

Ma cosa fare se la planimetria non è conforme alla realtà? Dipende dalla difformità di cui stiamo parlando, che può essere di piccola entità o più rilevante.

Cos’è una planimetria catastale

La planimetria catastale è una mappa-disegno rappresentato in scala (generalmente 1:200) di un immobile con la suddivisione interna dei diversi locali di cui è composto: ingresso, cucina, soggiorno, bagno, camere, ecc.

Nella planimetria, sono individuate tra l’altro le aperture interne ed esterne, le altezze, il piano all’interno del fabbricato, la destinazione d’uso dei locali, i dati metrici, le pertinenze (vedi il giardino, il garage, la soffitta, la cantina, ecc.) e i confinanti.

La planimetria catastale, come la visura catastale, è un documento molto importante perché include tutti i dati di un immobile esattamente come da registrazione presso gli uffici del catasto.

Sono frequenti i casi in cui la planimetria catastale e lo stato di fatto di un immobile non corrispondono, specialmente in caso di beni frutto di donazioni o lasciti ereditari precedenti al 2010, dato che ai tempi non vigeva ancora l’obbligo di verifica della conformità da parte del notaio.

Le difformità ci sono anche in caso di immobili di più recente ristrutturazione, nel caso in cui il tecnico che ha seguito i lavori non abbia presentato l’aggiornamento della pianta al Catasto.

Planimetria catastale difforme dallo stato di fatto? Piccole e grandi difformità

Un tecnico potrà verificare l’effettiva consistenza delle difformità e le eventuali variazioni da apportare presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate – Territorio.

La difformità è di lieve entità se non comporta una variazione al numero di vani, un cambio di destinazione d’uso (anche parziale) o aumento della superficie calpestabile. In generale, sono considerate difformità lievi quelle non comportano una modifica della rendita catastale. Ad esempio, la posizione di una porta interna si discosta leggermente dalla planimetria. 

In questi casi, non si rende necessario presentare un aggiornamento della planimetria, ma in caso di compravendita è possibile incaricare un tecnico abilitato per la redazione di un attestato di conformità, nel quale il tecnico dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sollevando notaio e venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

La situazione cambia se ci sono difformità rilevanti. È il caso, ad esempio, di un immobile che è stato oggetto di ristrutturazione, portando modifiche alla disposizione e al numero dei vani, ad esempio il soggiorno e la cucina sono stati uniti in un unico, grande ambiente. 

Se i lavori sono stati autorizzati mediante l’apposito titolo abilitativo in Comune, ma non è stata modificata la planimetria catastale, occorre effettuare una variazione.

La normativa edilizia prevede che entro 30 giorni dalla fine dei lavori la planimetria presente in Catasto deve essere aggiornata, ricorrendo alla procedura telematica chiamata Docfa. Nel caso in cui si supera il termine di 30 giorni, la situazione va regolarizzata attraverso il ravvedimento operoso: oltre al costo della variazione catastale, ci sono da pagare delle sanzioni per ritardato aggiornamento tra 103,20 euro e 172 euro.

Se invece sono state effettuati dei lavori ma senza richiedere il titolo abilitativo comunale, tantomeno l’aggiornamento della planimetria in Catasto, c’è una difformità: sia urbanistica che catastale. Il tecnico presenterà una sanatoria in Comune per regolarizzare lo stato urbanistico-edilizio dell’immobile e successivamente procede alla variazione della planimetria catastale.

In ultimo, su un immobile sono state eseguite modifiche interne senza il titolo abilitativo in Comune, ma la planimetria in Catasto è stata aggiornata. Il tecnico, per eliminare la difformità urbanistica, presenterà la pratica in sanatoria agli uffici comunali.

Come si aggiorna una planimetria catastale e che documenti servono?

L’Aggiornamento Planimetria Catastale consente di aggiornare la Planimetria Catastale di un immobile. La Correzione permette di aggiornare la Planimetria Catastale depositata presso le Agenzie del territorio. Affidandoti a Pratiche.it, un tecnico, con i documenti utili per la richiesta, compilerà e presenterà un “Docfa”, ovvero un sistema predisposto dalla Agenzia delle Entrate che consente di inviare telematicamente al catasto la nuova planimetria dell'immobile variato, oltre ai suoi dati metrici (superfici, vani, dati censuari, finiture, ecc.)

I documenti indispensabili per poter richiedere questo servizio sono due: 

  1. Carta d’identità in corso di validità del proprietario dell’immobile
  2. Copia della pratica di autorizzazione urbanistica completa  (è il documento presentato in comune per richiedere l'autorizzazione di ristrutturazione di un immobile. Nella copia  che ci invierai dovrà essere leggibile il timbro dell’avvenuta presentazione all’ufficio tecnico del comune, completo di data, numero di protocollo e la pianta presentata che deve rispecchiare lo stato di fatto dell’immobile in formato dwg o cartaceo).

Altri articoli che potrebbero interessarti:


pratiche.it
Visure e Certificati Online
Richiedi Subito

Rimani sempre aggiornato

Ricevi una volta al mese consigli e guide gratuite sulle pratiche riguardanti auto, casa e lavoro.

Chi siamo

BurocraziaFacile.it è il sito d'informazione che ti aiuta a trovare soluzioni semplici e veloci alle pratiche di tutti i giorni con categorie dedicate al mondo della casa, dell'auto e del lavoro.

Le guide gratuite ti mostrano passo dopo passo le procedure per completare le tue pratiche e ottenere tutti i documenti necessari.

La sezione novità ti consente di rimanere aggiornato sulle ultime notizie, incentivi e scadenze della burocrazia.


Feed Rss

Dubbi o domande?

Scrivici un messaggio e ti risponderemo il prima possibile.

Privacy

Privacy Policy


Burocraziafacile.it
è un progetto di Script Media Group Ltd


90 Leinster Road
Rathmines Dublin 6
Vat IE​3458266BH

Note legali