Stai pensando di acquistare la tua abitazione principale o di comprarne una nuova, vendendo quella vecchia? Ti interesserà conoscere tutto sul bonus prima casa, un pacchetto di agevolazioni fiscali previste dalla legge per chi acquista un’abitazione. Come intuibile dal nome, deve trattarsi di una prima casa, quindi dell’abitazione principale, ubicata nel comune in cui l’acquirente lavora, risiede o ha intenzione di risiedere. Per usufruire del bonus prima casa è poi necessario che l’immobile non rientri in determinate categorie catastali, come le abitazioni di tipo signorile. Se stai comprando casa, leggi anche i nostri consigli su come evitare fregature.

Prima di illustrare tutti i requisiti richiesti per il bonus prima casa e la procedura per ottenere le agevolazioni fiscali, vediamo in cosa queste consistono. 

Il bonus prima casa - da non confondere con il bonus casa, ovvero un pacchetto di incentivi per chi effettua lavori nella propria abitazione - è un’agevolazione fiscale per chi compra un’abitazione. Materialmente consiste in una riduzione delle imposte dovute sull’atto di acquisto, come Iva, spese di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale. In questa guida illustriamo tutte le tasse da pagare al momento dell'acquisto di una casa. Il tipo di agevolazione previsto dal bonus prima casa dipende dalla natura del venditore:

1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva: 

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (con un minimo di 1.000 euro);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

1. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva:

• Iva ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro; 
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro; 
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Per ottenere il bonus prima casa, come abbiamo detto, è necessario che l’abitazione che si acquista sia la principale, quella cioè in cui si vive. L’acquirente dev’essere residente nel comune della casa acquistata o rilasciare all’atto di acquisto la dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza da altro comune entro 18 mesi. Attenzione: il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al comune la dichiarazione di trasferimento. 

Se l’acquirente non è residente nel comune in cui si trova la casa e non ha intenzione di spostare la residenza, può comunque beneficiare del bonus prima casa se:

• Svolge la propria attività, anche non remunerata, come attività di studio, volontariato o sportiva, nel territorio del comune in cui sta acquistando casa; 
• Se è all’estero per ragioni di lavoro, ma la casa acquistata si trova nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro; 
• Se è un cittadino italiano emigrato all’estero (condizione che deve documentare attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o attraverso un’autocertificazione rilasciata all’atto di acquisto), può usufruire del bonus, a condizione che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.
• Fa eccezione il personale delle forze armate e di polizia, per cui non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. 

E si si è già proprietari di una prima casa? 

• Se si tratta di un’abitazione acquistata con il bonus prima casa in qualunque parte del territorio nazionale, si può comunque beneficiare delle agevolazioni anche per il nuovo acquisto, a condizione che che la vecchia abitazione sia venduta entro 12 mesi dalla compravendita. 
• Se la vecchia casa è ubicata nello stesso comune di quella che si sta comprando e non era stata acquistata con bonus prima casa, l’agevolazione non è prevista nemmeno per il nuovo immobile.
• Nel caso si sia proprietari di una casa in un comune diverso da quello in cui si trova quella da acquistare, si può beneficiare delle agevolazioni, senza dover vendere la casa di cui si è già proprietari.

Il bonus prima casa spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito, attraverso cioè donazione o successione. 

I requisiti sull’acquirente non sono sufficienti per ottenere il bonus prima casa. È necessario infatti che l’immobile per cui si richiede l’acquisto agevolato appartenga a una delle seguenti categorie catastali: 

• A/2 (abitazioni di tipo civile) 
• A/3 (abitazioni di tipo economico) 
• A/4 (abitazioni di tipo popolare) 
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) 
• A/6 (abitazioni di tipo rurale) 
• A/7 (abitazioni in villini) 
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). 

Le agevolazioni del bonus prima casa non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). 

Per conoscere la categoria catastale di una casa è sufficiente richiedere, anche online, una visura catastale. 

Le agevolazioni del bonus prima casa, poi, spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Con un limite però: si può richiedere l’agevolazione solo per una pertinenza per ciascuna categoria. È inoltre necessario che le pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni del bonus prima casa. 

Le agevolazioni previste dal bonus prima casa si ottengono direttamente al momento dell’atto di vendita. L’acquirente dal notaio dovrò dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa”. La dichiarazione può anche essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita.

Cosa succede, però, se la dichiarazione è mendace o se l’acquirente è già proprietario di una casa nello stesso comune, esplicita l’intenzione di volerla vendere entro un anno, ma poi non lo fa? O ancora se non trasferisce la residenza come si è impegnato a fare al momento dell’atto di vendita? Se infine l’abitazione è venduta o donata nei successivi 5 anni, senza che, entro un anno, venga riacquistato un altro immobile da adibire a prima casa? In tutti questi casi le agevolazioni decadono e l’acquirente deve pagare:

1. Nel caso di acquisto non soggetto a Iva:

• la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento;
• una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora.

1. In caso di acquisto soggetto a Iva:

• la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata);
• una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

È possibile evitare le sanzioni, revocando la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto e chiedendo la riliquidazione dell’imposta.