Visura Ipotecaria: Ipoteche, Pignoramenti ed Effettivi Proprietari 

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Quali documenti contiene, perché e come richiedere una visura ipotecaria

La visura ipotecaria o visura ipocatastale è un’indagine con valore probatorio che permette di conoscere gli atti relativi a un immobile o a una persona (fisica o giuridica), presenti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari del Catasto. Per esempio, se si vuole acquistare un’immobile e si vuole essere certi che la persona da cui lo stiamo comprando sia il legittimo proprietario, si può richiedere una visura ipotecaria della casa. C’è di più: l’indagine consente di sapere anche se sull’immobile gravino ipoteche, mutui, pignoramenti o altro.

Come detto, la visura ipotecaria può essere richiesta anche sulle persone o società: l’indagine in questo caso ci permetterà di conoscere gli atti di tutti gli immobili a questi intestati e gli eventuali gravami. Informazioni preziose ad esempio a chi deve recuperare dei crediti e vuole sapere quali siano i beni aggredibili del debitore.

Visura Ipotecaria, Cosa Contiene

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La visura ipotecaria riporta gli atti presenti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari del Catasto relativi a un immobile o terreno o a una persona fisica o giuridica (società). Questi atti, una volta trascritti, si chiamano “nota” o “formalità”. Le note/formalità si dividono in tre tipologie: 

  1. Trascrizioni: sono gli atti di costituzione o di trasferimento dei diritti su un determinato immobile o terreno, quindi compravendite, donazioni e successioni. 
  2. Iscrizioni: questi atti permettono di sapere se un determinato immobile o terreno è posto a garanzia a favore di determinati soggetti. In sostanza si scopre se ci sono mutui, ipoteche o pignoramenti.
  3. Annotazioni: gli atti con cui si registrano le modifiche di quelli precedenti. Un caso su tutti è la cancellazione di un’ipoteca.

Richiedendo una visura ipotecaria su un immobile o su una persona, si otterrà l’elenco sintetico delle note/formalità che lo/la interessano. In questo modo si potrà capire subito, ad esempio, chi sia o chi siano i proprietari e se sul bene gravino ipoteche, mutui e pignoramenti. Si tratta di un informazioni molto importanti per chi vende o acquista casa. Allo stesso modo, richiedendo una visura ipotecaria su una persona, si può subito scoprire quali beni immobili abbia intestati. Può essere un’informazione utile prima di intraprendere rapporti commerciali e senz’altro fondamentale a seguito di insolvenze, perché quei beni saranno aggredibili con azioni giudiziarie.

Visura Ipotecaria, Come Richiederla

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La visura ipotecaria può essere richiesta agli sportelli degli uffici provinciali territoriali dell’Agenzia delle Entrate (con l’eccezione delle province di Trento e Bolzano) o anche online, attraverso un’agenzia specializzata come Pratiche.it.

Come precedentemente accennato, la visura ipotecaria si può richiedere in diversi modi:

  1. Attraverso i dati della persona di cui siamo interessati a conoscere il patrimonio immobiliare. In questo caso basta indicare nome e cognome della persona oggetto di visura.
  2. Attraverso i dati della società, indicando i dati anagrafici dell'azienda.
  3. Attraverso i dati dell’immobile: in questo caso occorrono i dati catastali, che possono essere trovati sull’atto di compravendita dell’immobile stesso, il modello Unico, la dichiarazione ICI oppure tramite una Visura Catastale.
  4. Per nota o formalità: si tratta di un’ispezione più approfondita su un singolo atto, di cui in questo caso bisogna conoscere i riferimenti e la tipologia.

Visura Ipotecaria e Visura Catastale: le Differenze

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Sia la visura catastale che la visura ipotecaria o ipocatastale sono documenti che riportano informazioni su immobili, terreni e fabbricati o sui soggetti (persone fisiche o giuridiche) proprietari. I due documenti, però, sono profondamente diversi da loro, per fonte delle informazioni, per il valore di queste e anche per la finalità per cui vengono richiesti. 

  1. Fonte delle informazioni: la visura catastale permette di ottenere le informazioni tecniche di un fabbricato o di un terreno registrate nell'archivio del Catasto; la visura ipotecaria, invece, riporta gli atti presenti nella Conservatoria dei Registri Immobiliari del catasto
  2. Valore del documento: è questa la differenza sostanziale tra visura ipotecaria e visura catastale. La prima, infatti, ha valore probatorio, ovvero costituisce una prova in sede giudiziaria. Cosa significa? Che se si vogliono aggredire i beni di un soggetto debitore, ad esempio, si può usare la visura ipotecaria per dimostrare di fronte al giudice che ne è proprietario.
  3. Finalità del documento: le ragioni per cui visura catastale e visura ipotecaria vengono richieste sono strettamente legate al tipo di dati che essere contengono. Dal momento che la visura ipotecaria riporta le vicende giuridiche legate a un immobile, è chiaro che verrà richiesta per fini di accertamento specifici. La visura catastale, invece, è utile per avere una visione generale dell’immobile. Il documento viene richiesto poi a fini fiscali, come per il calcolo della TARI o dell’ISEE.

Le due visure, quindi, non si sovrappongono tra loro. È bene quindi, in alcuni casi, richiederle entrambe: con una visura catastale, ad esempio, si può scoprire in prima battuta l’elenco di beni immobili relativi a un determinato soggetto e con la visura ipotecaria, in un secondo momento, si può approfondire l’effettiva situazione dei diritti che questa persona vanta sul bene, scoprendo così se su di esso gravano ipoteche, mutui o pignoramenti.

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